2.1 Desarrollo Normativo

La propiedad horizontal en Portugal viene regulada fundamentalmente a través del Decreto Ley 268/94, de 25 de octubre, así como por el Capítulo VI (Propiedad Horizontal), Título II (Del derecho de propiedad) del Libro III (Derecho de cosas) del Código civil, concretamente en los artículos 1414 a 1438 del Código civil portugués⁴. Ambas normas fueron objeto de reforma a través de la Ley nº 8/2022 que revisa el régimen de propiedad horizontal, modificando el Código Civil, el Decreto-Ley nº 268/94, de 25 de octubre⁵ y el Código Notarial con entrada en vigor el 10 de abril. Esta norma fue promulgada el 10 de enero de 2022, fecha en la que fue publicada en el Diario da República nº6/2022, serie I del 10-01-2022. Fue objeto de reforma a través de la Declaración de Rectificación n° 5/2022 de 8 de febrero de 2022, y publicada en el Diário da República n° 27/2022, serie I del 2022-02-08, por la que se añade el apartado 3 del art. 1424.º-A del Código Civil.

En España, la propiedad horizontal se regula a través del artículo 396 CC español⁶ y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal⁷. Esta última norma ha sido objeto de tres grandes reformas: la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. La Ley 8/1999 se promulgó como consecuencia de una iniciativa legislativa por popular promovida por el Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas de España. Según su exposición de motivos, su objetivo es la lucha contra la morosidad. La Ley 8/2013 profundizó en esta reforma. Por último, la Ley 10/2022 introdujo modificaciones en cuanto a la reclamación de deudas comunitarias e introdujo lo que denominó medidas disuasorias frente a la morosidad.

Las formas de regulación de la propiedad horizontal en los distintos ordenamientos jurídicos son las siguientes: su inclusión en el Código civil del país de que se trate, mediante la promulgación de una ley especial, o a través de un sistema mixto de regulación, que incluya regulación parcial en el Código Civil y parte en una ley especial. Tanto la regulación española como la portuguesa sigue el sistema mixto de regulación.

2.2 Título Constitutivo

2.3 Elementos

La propiedad horizontal se fundamenta en la existencia de elementos privativos y comunes del edificio, así como que, por el hecho de ser propietario en exclusiva de un elemento privativo, se es copropietario de los elementos comunes. Además, son inseparables ambas propiedades, por lo que no puede haber transmisión de la titularidad dominical de un elemento privativo sin que ello implique a su vez la transmisión de la copropiedad de los elementos comunes. Tampoco puede enajenarse la parte proporcional de los elementos comunes de forma independiente a los privativos.

2.3.1 Elementos privativos

Puede hacerse una definición común de los elementos privativos del edificio, ya que son definidos de forma significativamente similar en los artículos 1414 y 1415 CCP y 396 CCE. En estos preceptos legales se detallan los caracteres que deben tener los elementos privativos.

En primer lugar, hay que destacar la posibilidad de que sean susceptibles de ser propiedades diferentes entre sí, con propietarios distintos, como así se desprende de los artículos 1414 CCP y 3.a) LPH. En este sentido, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en los artículos 1420.1 CCP y 3.a) LPH que hacen referencia al carácter exclusivo del derecho de propiedad que cada condueño ostenta sobre su elemento privativo.

En segundo lugar, los elementos privativos deben cumplir con el requisito del artículo 396 CCE de tener «salida propia a una parte común del edificio o a la vía pública». Hay que destacar que el texto transcrito literalmente es común a ambas legislaciones, por lo que una de ellas hizo suya el texto de la otra. Teniendo en cuenta que la modificación del artículo 396 CCE que introdujo dicha redacción se llevó a cabo mediante la Ley de 26 de octubre de 1939 sobre construcción, gravamen y régimen de viviendas de pisos o partes determinadas, y que el Código civil portugués fue aprobado por Decreto Ley nº 47344 de 25 de noviembre de 1966, se deduce que la legislación portuguesa se nutrió de la legislación española, sirviendo ello para enriquecerla.

2.3.2 Elementos comunes

Ni la legislación portuguesa ni la española contienen una definición de los elementos comunes, si bien hacen una enumeración de estos. En este sentido, el artículo 1421.1 CCP relaciona los elementos comunes del edificio, mientras que en el artículo 1421.2 se relacionan aquellos que se presumen comunes. Del mismo, el artículo 396 CCE también hace una relación de los que considera elementos comunes del edificio. En ambos casos estamos un sistema de numerus apertus. Toda vez que los artículos 1418.1 CCP y 5.I LPH obligan a relacionar y describir en el título constitutivo de la propiedad horizontal los elementos privativos, podemos considerar como elementos comunes aquellos que no hayan sido expresamente definidos como privativos en el citado título.

La distinción que realiza el artículo 1421 CCP entre elementos comunes y aquellos que se presumen comunes, recuerda a la distinción que la jurisprudencia española realiza entre elementos comunes por naturaleza y por destino¹⁰. Son elementos comunes por naturaleza aquellos que no pueden ser desafectados de tal condición por imprescindibles, mientras que los que son por destino sí que pueden ser objeto de desafectación¹¹.

Resulta esencial destacar, que ambos ordenamientos consideran que estamos ante un supuesto de titularidad ob rem, en el sentido de que se es copropietario de los elementos comunes en la proporción establecida en la fracción o cuota de participación, solamente por el hecho de ser propietario de un elemento privativo de la comunidad¹².

2.3.3 Elementos comunes de uso privativo

En ambos ordenamientos jurídicos existe la posibilidad de que se conceda a un copropietario el uso exclusivo de un elemento común. En el derecho portugués se reconoce expresamente en el artículo 1421.3 CCP mientras que en el derecho español se reconoce esta posibilidad en los artículos 396.II CCE y el artículo 9.1 LPH¹³.

3.1 Naturaleza Jurídica

La obligación de contribuir por los propietarios de los elementos privativos a la debida conservación de los elementos comunes del edificio es definida jurisprudencialmente como una obligación propter rem, en el sentido de que la obligación no se debe a una cualidad personal del deudor, sino derivada la titularidad dominical del elemento privativo, lo que correlativamente implica la copropiedad de elementos comunes¹⁴. Sin perjuicio de que pudieran existir otros obligados al pago en su condición de responsables de la deuda, el único deudor de esta obligación es el propietario del elemento privativo. En este sentido, hay que destacar la Sentencia Tribunal de Apelación de Coimbra de 28 de junio de 2022 (Causa N° 1489/20.7T8VIS.C1) que señala: «la obligación de pagar las cuotas de condominio prevista en el artículo 1424 del Código Civil es una obligación PROPTER REM, impuesta al condómino de la fracción». En el mismo sentido, la SAP Madrid de 30 de junio de 2021 y RDGRN de 25 de abril de 2012¹⁵.

3.2 Gastos de Conservación

3.3 Gastos por Innovaciones

Se entiende por innovación aquellas obras o actuaciones que no son necesarias para la conservación, mantenimiento y habitabilidad del inmueble²⁰. En el derecho español se configura el concepto de innovación desde una perspectiva negativa, es decir, el artículo 10.1.a) LPH define lo que es una obra o actuación necesaria y todas las obras o actuaciones que no se puedan incluir en esa definición, serán innovaciones²¹.

El derecho portugués contiene una regulación más sencilla que la española respecto del régimen de adopción de acuerdos para la realización de innovaciones comunitarias. La sencillez es una característica que mejora cualquier ordenamiento jurídico, siendo su regulación en España excesivamente compleja y confusa. Conforme a la legislación portuguesa se puede aprobar una innovación por la siguiente doble mayoría: simple de propietarios y de dos terceras partes de las cuotas de participación del total del edificio según dispone el artículo 1425.1 CCP. Sin embargo, el artículo1425.2 CCP contiene una excepción a dicha regla general respecto de la instalación de ascensores e instalación de conducciones de gas, puesto que, para la aprobación de estas innovaciones en comunidades de propietarios con más de ocho elementos privativos, será suficiente un acuerdo por doble mayoría simple. De conformidad con el artículo 1426.1 CCP, los gastos por innovaciones serán a cuenta de todos los copropietarios en función de su cuota de participación, por remisión a lo dispuesto en el artículo 1424.1 CCP, incluso de aquellos que no hayan votado a favor de la innovación. No obstante, estos copropietarios podrán solicitar judicialmente su exclusión, que se aceptará en caso de que la autoridad judicial considere justificados los motivos de su negativa. Se considerará justificada cuando los gastos sean excesivos o no guarden proporción con la dignidad del edificio. Aun así, cuando el copropietario resulte exento de pago por considerar la autoridad judicial justificada su negativa, podrá participar en cualquier momento en los beneficios de la innovación cumpliendo con la obligación de contribuir a los gastos de su ejecución y mantenimiento.

En el derecho español, la regulación de estas innovaciones se realiza a través del artículo 17 LPH. La regla general es la aprobación por doble mayoría de propietarios y de cuotas de participación, obligando el acuerdo a todos los propietarios a pagar conforme a su cuota de participación, salvo las excepciones que se relacionan a continuación. El artículo 17.1 LPH se refiere a innovaciones de telecomunicaciones y energía renovable, y se exige una doble minoría suficiente de un tercio de los copropietarios, siendo estos quienes pagarán los gastos de instalación y mantenimiento. El artículo 17.2 LPH se refiere a actuaciones de accesibilidad universal a las que me referiré más adelante, y «a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común», que exigirá el voto favorable de la doble mayoría, con un límite de disidencia de doce mensualidades descontando ayudas, subvenciones y financiación en su caso. Si no se supera este límite de disidencia el acuerdo obligará a todos los copropietarios. El artículo 17.3 LPH se refiere al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, excluidos los referidos en el artículo 17.1 LPH, los cuales podrán ser aprobados por la doble mayoría de tres quintas partes y obligan al pago a todos los propietarios. El artículo 17.4 LPH regula las «innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles». Para su aprobación se exige la doble mayoría de tres quintas partes y con un límite de disidencia de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El artículo 17.5 LPH dispone que, para la instalación de puntos de carga de vehículos electrónicos, no hace falta acuerdo alguno sino mera comunicación previa a la comunidad. Todos aquellos acuerdos de aprobación de innovaciones que supongan modificación de los estatutos o del título constitutivo, salvo los que se refieren a los supuestos mencionados anteriormente, requerirán el voto favorable de la unanimidad de los propietarios y que lógicamente supone la unanimidad de las cuotas de participación.

Respecto de las innovaciones relativas a eliminación de barreras arquitectónicas consistentes en instalación de ascensores, rampas y plataformas elevadoras, según dispone el artículo 1425.3 CCP podrán ser instaladas en cualquier momento y sin necesidad de previo acuerdo comunitario al respecto, siempre que en el elemento privativo resida una persona con movilidad reducida y con la obligación de comunicarlo al administrador con 15 días de antelación. Ahora bien, en estos casos la ejecución de la obra realizada y su mantenimiento será a costa del interesado y de quienes quieran contribuir a ellas, siendo ellos los únicos que podrán participar en las ventajas de su instalación. Si posteriormente, cualquier copropietario quiere participar de dichas ventajas, deberá pagar el coste de su ejecución y el de mantenimiento. En el derecho español, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1.b) LPH, cualquier copropietario en cuya vivienda o local resida, trabaje o preste servicios una persona con movilidad reducida, puede pedir la realización de obras e instalaciones que favorezcan la accesibilidad universal, las cuales se ejecutarán sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios. Si el coste de estas no excede de un límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, con exclusión de ayudas y subvenciones, deberán contribuir todos los copropietarios. Si excede, deberán pagar los copropietarios hasta este límite cuantitativo y el resto, deberá ser pagado por quien interese su instalación. Ahora bien, según dispone el artículo 17.2 LPH, si las actuaciones y obras de accesibilidad universal son aprobadas por la doble mayoría en junta de propietarios, será obligatoria la contribución de todos los propietarios, aunque su coste exceda de doce mensualidades.

3.4 Gastos Urgentes

Los gastos urgentes responden a actuaciones de estas características que sean necesarias para la adecuada conservación y mantenimiento del edificio. Ambos ordenamientos jurídicos ofrecen la misma solución ante la necesidad de actuaciones urgentes, consistente en que el administrador podrá adoptar las medidas necesarias ante estas situaciones. En estos casos, el administrador podrá actuar libremente ante situaciones de urgente necesidad, pero estará sometido a un control posterior. En lo que difieren ambos ordenamientos es en la intensidad de dicho control. El artículo 1436.1.r) CCP exige que el administrador convoque inmediatamente una junta de propietarios que deberá ratificar su actuación. Sin embargo, el artículo 20.c) LPH tan solo exige dar cuenta al presidente, aunque añade, y en su caso, a los propietarios. Es decir, el ordenamiento portugués exige la ratificación en junta de propietarios de la actuación del administrador, mientras que el derecho español se limita a exigir la mera notificación, una dación de cuenta, pero sin necesidad de que su actuación precise ratificación. Esta dación de cuenta puede darse al presidente o a los propietarios en junta, pero de la redacción literal del artículo 20.c) LPH parece deducirse que el administrador podrá elegir a quien practique la notificación.

Otra diferencia entre ambas legislaciones consiste en que el artículo 1427.1 CCP permite que cualquier copropietario pueda adoptar las medidas urgentes necesarias para la salvaguarda de los elementos comunes, siempre que no pueda realizarlo el administrador. El precepto señala que se realizará «a iniciativa de cualquier propietario», lo que debe interpretarse como que este podrá contratar la realización de las actuaciones urgentes. Aunque la legislación española no lo contemple, cualquier propietario podrá actuar en defensa de los elementos comunes en caso de urgente necesidad.

La realización de estas actuaciones conlleva un gasto para la comunidad que deberá ser pagado conforme a la regla general que determina que deberán contribuir todos los copropietarios conforme a su cuota de participación, salvo las excepciones ya analizadas.

4.1 Determinación de la Deuda

La reclamación en caso de impago se regula por el artículo 6 DL94, modificado por el artículo 4 de la Ley 8/2022, de 10 de enero. La fotocopia certificada del acta de la junta donde conste la determinación de la obligación de pago, siempre que reúna los requisitos formales esenciales que el artículo 1 DL94 establece para todas las actas comunitarias, será título ejecutivo suficiente contra aquel propietario que incumpla su obligación de pago en el plazo establecido²². Este título ejecutivo contendrá el principal objeto de reclamación, los intereses de demora al tipo legal, así como las sanciones pecuniarias que resulten procedentes. Así también lo dispone el artículo 10.5 de la Ley n° 91/95, de 2 de septiembre²³. No obstante, no será título ejecutivo respecto a otros conceptos, como pueden ser las costas procesales²⁴. Por lo tanto, la Ley tan solo exige para su reclamación, aportar junto a la demanda fotocopia certificada del acta donde se ha determinado la cantidad que tendrá que pagar cada copropietario y la fecha de su vencimiento. Conforme a la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de 9 de noviembre de 2022, (Causa n° 8240/20.0T8SNT-A.E1.S1) «los respectivos valores a pagar pueden resultar de meras operaciones aritméticas, lo que no pone en duda la certeza y exigibilidad de la cuota adeudada». Las actas que se limitan a contener la liquidación de la deuda contienen un mero ejercicio contable, pues solo cuantifican la cantidad adeudada, pero no constituirán título ejecutivo²⁵.

Ambos ordenamientos tan solo coinciden en la necesidad de aportar junto a la demanda un certificado. Lo que cambia es el contenido y el valor de este. En el derecho español y conforme a lo que dispone el artículo 21.3 LPH, se deberá acompañar a la petición inicial de procedimiento monitorio regulada en el artículo 812 LEC, certificado del acuerdo de aprobación de liquidación de deuda que el copropietario mantiene con la comunidad²⁶. Aquí vemos la primera diferencia, por cuanto que dicho certificado no es el de aprobación de deuda sino el de su liquidación. Otra diferencia es que el mismo no constituye título ejecutivo de los enumerados en el artículo 517 LEC, sino que servirá como principio de prueba para instar la petición monitoria, la cual, en caso de falta de oposición o comparecencia del copropietario demandado convertirá el decreto que se dicte en título ejecutivo. Además, se requiere que la certificación del acuerdo de junta sea notificada al deudor antes de instar el procedimiento monitorio, constituyendo un requisito de procedibilidad procesal.

De conformidad con el artículo 1437 CCP, la representación en juicio de la comunidad corresponde al administrador de la finca, tanto desde el punto de vista activo (demandante), como pasivo (demandado). Su representación deriva del hecho de ser representante de todos los copropietarios, o en su caso, por mandato expreso de la junta general de propietarios. Sin embargo, cuando el administrador presenta querella en defensa de las partes comunes del edificio, no requiere de mandato conferido por la junta general de propietarios. Nótese la diferencia en cuanto a la representación comunitaria, puesto que, si aquí se otorga al administrador de la comunidad, en el derecho español corresponde al presidente en juicio y fuera de él, según dispone el artículo 13.3 LPH, aunque como única excepción, se podrá conferir al administrador en el supuesto del artículo 21.2 LPH²⁷.

En el ordenamiento portugués, caso de impago por parte de los copropietarios de las cantidades aprobadas en la asamblea general, una vez redactada el acta que constituye título ejecutivo, el administrador comunitario tiene la obligación de ejercicio de la correspondiente acción judicial para reclamar al copropietario deudor las cantidades adeudadas en concepto de principal, intereses y sanciones pecuniarias. En España no existe obligación directa como tal, pero sí que es cierto que, si se aprueba el acuerdo de liquidación de deuda y su reclamación por el secretario administrador profesional, en virtud de lo dispuesto en los artículos 20.f) y 21.2 LPH, parece que el administrador también deberá cumplir con esa atribución conferida por la junta de propietarios.

4.2 Medidas Disuasorias Frente al Impago

La introducción de medidas disuasorias frente al impago es algo relativamente reciente en ambas legislaciones. El primero en introducir estas medidas fue el ordenamiento jurídico portugués a través del artículo 4 de la Ley 8/2022, de 10 de enero, que revisa el régimen de propiedad horizontal, modificando el Código Civil, el Decreto-Ley N° 268/94, de 25 de octubre, y el Código Notarial. A través de este precepto, se modifica el artículo 6.3 DL94 por el que se introduce la posibilidad de que se establezcan sanciones económicas a los propietarios deudores. Las mismas tendrán como finalidad presionar al propietario deudor al cumplimiento de su obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble sin que con esas cantidades se puedan compensar la deuda, constituyendo un ingreso a la comunidad independiente y formando parte del título ejecutivo siempre que estén previamente aprobadas a la deuda, en junta de propietarios o en los estatutos comunitarios. Además, el deudor estará obligado a pagar intereses al tipo del interés legal del dinero a contar desde el incumplimiento de la obligación de pago.

Unos meses después de la aprobación de la norma citada en el párrafo anterior, se aprobó en España la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, cuyo artículo 2.3 modifica íntegramente el artículo 21 LPH, introduciendo en el número 1 del mismo las medidas disuasorias frente al impago en la propiedad horizontal. Esta norma contiene nominadamente dos medidas de carácter sancionador: el incremento del interés por encima del legal y la privación temporal del uso de elementos comunes. Las mismas deberán ser aprobadas en junta de propietarios y pueden ser incluidas en los estatutos comunitarios, lo que conllevará a la necesidad de su aprobación por unanimidad. La finalidad es disuadir a los copropietarios de que alguno incurra o permanezca en situación de morosidad²⁸. Las normas nominalmente citadas en el precepto son sancionadoras además de disuasorias, lo que también se puede decir de las sanciones pecuniarias del derecho portugués, por lo que no deben aplicarse con carácter retroactivo. Tienen como límite general la interdicción del abuso, deben ser proporcionales y en todo caso, no afectar a la habitabilidad.

4.3 Prescripción

En el derecho portugués, se distinguen dos tipos de plazos de prescripción. Por un lado, el plazo para el ejercicio de la acción de reclamación de la cantidad adeudada que será el del pago de obligaciones periódicas: cinco años. Por otro lado, una vez ejercitada la acción en este plazo y obtenida sentencia firme de reconocimiento del crédito o contando en título ejecutivo, el plazo de ejecución será de cinco años²⁹.

En el derecho español han existido tradicionalmente tres posturas, tanto a nivel doctrinal como jurisprudencial, en relación con el plazo de prescripción. Una postura consideraba que era de aplicación el anterior artículo 1964 CCE que establecía un plazo de prescripción de quince años para las obligaciones no sujetas a término propio³⁰, otra que entendía aplicable el artículo 1966.3 CC con un plazo de cinco años y, por último, una postura ecléctica que consideraba aplicable el plazo del artículo 1964 CC años para los gastos ordinarios y del 1966.3 CC para los extraordinarios. Esta cuestión fue definitivamente resuelta por la STS de 3 de junio de 2020 que señalaba: «En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966.3 CC»³¹. Por lo tanto, la acción para la reclamación de las deudas comunitarias prescribe a los cinco años. Una vez obtenida Sentencia firme o título ejecutivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 518 LEC, la acción ejecutiva caducará a los cinco años.

5.1 Certificación del Estado de la Deuda

En el derecho portugués, esta materia aparece regulada en el artículo 1424 CCP tras la reforma llevada a cabo por la Ley n.º 6/2022. En caso de transmisión de la titularidad dominical, el transmitente requerirá al administrador de la finca un certificado que contenga el total de deudas vigentes correspondientes a los elementos privativos que se pretenden transmitir, con descripción detallada de su naturaleza, cantidad desglosada y fechas de inicio y vencimiento. El certificado también debe contener los pagos que se han acordado por la comunidad y que corresponde también al elemento privativo, detallando su naturaleza, desglose de cantidades aprobadas y plazos de pago, ya que conforme el artículo 1.424.A.4 CCP 4 el adquiriente es responsable de los pagos que venzan con posterioridad a la transmisión dominical³².

Es un acierto indudable la introducción en el certificado, no solo de las cantidades pendientes de pago, sino también de las aprobadas en junta y cuya exigibilidad se producirá una vez consumada la transmisión de la titularidad dominical. Esta exigencia documental debería introducirse en la legislación española, ya que conforme el artículo 9.1.3).IV LPH, solo se exige un certificado en el que conste estar al corriente de pago o relación de deudas pendientes. Conforme a lo dispuesto en el artículo 17.11 LPH será responsable del pago el que fuera propietario en el momento de su exigibilidad, pero puede ocurrir que se aprueben derramas de una cuantía muy elevada y exigible en meses posteriores, procediéndose a la venta del elemento privativo después de la aprobación de estos y antes de su exigibilidad. En estos casos, en la certificación sobre el estado de las deudas comunitarias no aparecerán las cantidades que serán exigibles en breve y el comprador no tendrá posibilidad de su conocimiento, con lo que se encontrará con dicha obligación de forma completamente sorpresiva. Por ello, la inclusión en el certificado de los pagos acordados en junta, aunque no sean todavía exigibles, permitirá al adquiriente de la titularidad dominical del elemento privativo conocer todos los pagos aprobados y a los que tendrá que hacer frente en el futuro. La solución legal portuguesa es la más acertada para evitarlo.

5.2 Obligatoriedad

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1424.A.2 CCP el administrador deberá emitir el certificado en el plazo de diez días desde el requerimiento. Este certificado es un documento esencial que debe constar en la escritura pública o documento privado que documenten la transmisión de la titularidad dominical.

En el derecho español se deberá emitir certificación sobre el estado de deudas suscrito por el administrador con el visto bueno del presidente, en el plazo máximo de siete días naturales. En caso de que la certificación no sea emitida o se haga con posterioridad al plazo indicado, los obligados a emitirlo serán responsables civiles de los daños que por ello se cause al propietario transmitente del elemento privativo. Sin embargo, tan solo resulta obligatoria la emisión de la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad cuando la transmisión se realiza a través de escritura pública y no mediante documento privado. Es más acertado el ámbito objetivo de la obligación en el derecho portugués, al ampliarlo a la transmisión de la titularidad dominical a través de documento privado³³.

5.3 Exoneración y Afección Real

En el derecho portugués, la responsabilidad por deudas en caso de transmisión de la titularidad se asemeja al régimen establecido en la legislación española a través del artículo 17.11 LPH, en el sentido de que aquella deberá ser pagada por quien es propietario en el momento de liquidarse la deuda. El adquiriente del elemento privativo puede renunciar a la solicitud del certificado y posterior incorporación al documento transmisor de la titularidad, si bien en este caso asumirá la responsabilidad por todas las deudas imputables a dicho elemento privativo. Esta asunción de deuda por renuncia a la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad no implica la creación de una afección real, sino que la obligación de pago por parte del responsable adquiriente es de naturaleza personal.

En el derecho español es obligatoria la emisión del certificado de deuda salvo exoneración por parte del adquiriente. En el caso de exoneración podría pensarse que el adquiriente asume la responsabilidad de su pago, pero es que esa obligación surge, en todo caso, de la afección real contenida en el artículo 9.1.e).III LPH que dispone que el inmueble adquirido responde de las deudas de los anteriores titulares hasta el límite de la anualidad vencida y de los tres años anteriores³⁴. En este caso no es una responsabilidad personal sino afección real del inmueble al pago de las deudas³⁵. La certificación de la deuda es una garantía para el adquiriente, en el sentido de que conocerá el alcance de la responsabilidad que asume y así podrá adoptar libremente la decisión de adquirir el inmueble. Si exonera al vendedor de la obligación de aportar la certificación, no implica la asunción de una mayor responsabilidad, sino que, o bien no desea conocer el alcance de esta, o ya se lo ha indicado previamente el vendedor y confía en su manifestación al respecto.