Avaliação imobilária: Dois casos da importância das vistas como externalidades

Real estate appraisal: two cases on the importance of the views as externalities

Tasación de la propriedad: Dos casos sobre la importancia de las vistas de la propriedad como algo externo

por Fernando Tavares*, António Moreira** e Elizabeth Pereira***

 

* Doutorado em Gestão Industrial (Univ. de Aveiro). Professor Auxiliar Convidado no Departamento de Ciências Económicas e Empresariais da Universidade Portucalense Infante D. Henrique, Porto, Portugal. Membro do Centro de Investigação em Gestão e Economia (CIGE).E-mail: ftavares@upt.pt

** Doutorado em Gestão (Univ. de Manchester, RU). Professor Auxiliar do Departamento de Economia, Gestão e Engenharia Industrial da Universidade de Aveiro, Aveiro, Portugal. Membro do GOVCOPP. E-mail:amoreira@ua.pt

*** Doutorada em Gestão Industrial (Univ. de Aveiro). Professora Auxiliar do Departamento de Economia, Gestão e Engenharia Industrial da Universidade de Aveiro, Aveiro, Portugal. Membro do GOVCOPP. E-mail: melisa@ua.pt

 

RESUMO

Este artigo faz parte de uma investigação académica sobre a avaliação imobiliária em Portugal. O seu principal objetivo é o de avaliar as externalidades positivas geradas pelas vistas para o mar e pelo layout do empreendimento, de forma a saber quais são as variáveis com maior impacto. A nível metodológico foram analisados dois empreendimentos: um em Espinho, vocacionado para o segmento residencial, e outro em Troia, vocacionado para o segmento de turismo/lazer. Constata-se que a externalidade mais relevante no empreendimento de Espinho é a variável «vista para o mar», seguida da variável «piso», verificando-se que, quanto mais elevado for o piso, maior o valor económico do imóvel. Quanto ao empreendimento em Troia, a variável que mais contribui para a externalidade positiva é a proximidade à «marina». Ao contrário do empreendimento residencial, o rés-do-chão é o piso mais importante no empreendimento de Troia.

Palavras-chave: Externalidades, Imobiliário, Investidor Imobiliário, Vistas, Layout

 

ABSTRACT

This article is part of an academic research about real estate appraisal in Portugal. Its main objective is to evaluate, on one hand, positive externalities generated by the views to the ocean and by the project layout and, on the other hand, its impact on property values. Methodologically, two real estate properties were analyzed. One is located in Espinho, targeted to the residential market segment, and another in Troia, belonging to the tourism and leisure segment. In the Espinho property, the most influential positive externality with the largest contribution, is the variable “views to the ocean”, being followed by the variable “floor”. As regards the Troia Resort property, the variable that most contributes to positive externalities is the proximity to the “marina”. Unlike the analyzed residential property, the ground floor is the most important one in the Troia property.

Key words: Externalities, Real Estate Appraisal, Real Estate Investor, Views, Layout

 

RESUMEN

Este artículo es parte de una investigación académica sobre la tasaciones inmobiliaria en Portugal. Su objetivo principal es evaluar como externalidad el impacto positivo generado por las vistas al mar y la disposición del desarrollo inmobiliario, a fin de conocer cuáles son las variables con mayor impacto. Metodológicamente se analizaron dos proyectos: uno en Espinho, diseñado para el segmento residencial, y otro en Troia, ideal para el turismo/ocio. Parece que la externalidad más importante en el desarrollo de Espinho es la variable “vistas al mar”, seguido de la variable “piso”, comprobando que cuanto más alto este el piso, mayor es el valor económico de la propiedad. En cuanto al desarrollo en Troia, la variable que más contribuye a la externalidad positiva es la proximidad a la “marina”. A diferencia del desarrollo residencial, la planta baja es el piso más importante en Troia.

Palabras-clave: Externalidad, Inmobiliario, Inversionista Inmobiliario, Vistas, Layout

 

A origem da avaliação imobiliária perde-se no tempo. Embora tenha havido uma grande diversidade de métodos, os modelos hedónicos só começaram a ser utilizados a partir dos anos 1950 (Tiebout, 1956; Lancaster, 1966; Muth, 1966; Rosen, 1974; 1979).

Hoje em dia a avaliação imobiliária é multifacetada dado que depende, entre outros fatores, da variedade da oferta e da procura, dos preços do empreendimento, das flutuações do mercado, da perspetiva do proprietário, da intervenção do agente imobiliário e da perceção do comprador.

Com o aumento dos preços das propriedades imobiliárias, do rendimento disponível, do crédito disponível e da concentração urbana, a avaliação imobiliária tem-se tornado mais difícil do que a avaliação financeira, dado que as propriedades não são homogéneas, as transações de propriedade são pouco frequentes e não existe consenso sobre as metodologias de avaliação. Assim, a avaliação tem contornos diferentes na perspetiva do avaliador de bens imobiliários e de bens mobiliários: se na perspetiva financeira o investidor procura, sobretudo, diversificar o risco (Markowitz, 1959; Tavares, 2002), na perspetiva imobiliária há variáveis (como por exemplo as vistas para uma catedral ou a presença de uma escola) que podem ter impacto positivo ou negativo no investimento (Fávero, 2011).

Claramente, embora as mesmas metodologias de avaliação possam ser aplicadas indistintamente na perspetiva imobiliária e mobiliária, o grau de implicação, a heterogeneidade do bem e o montante elevado do investimento tornam a avaliação mais específica na primeira do que na segunda.

Embora haja alguns métodos de avaliação imobiliária que tenham sido extensivamente utilizados, como sejam o método comparativo, o método do rendimento e o método residual (Nebreda et al., 2006), eles apresentam como grande desvantagem o facto de se basearem nos custos do próprio investimento, relegando para segundo plano como algumas caraterísticas específicas, e.g. as externalidades, influenciam na avaliação de um imóvel.

Entende-se por externalidades urbanas um conjunto de caraterísticas específicas de uma localização com contribuição positiva ou negativa para a satisfação dos indivíduos (Bartik e Smith, 1987). As externalidades positivas não estão reduzidas a caraterísticas naturais, como áreas verdes, praias, clima, entre outras. Também estão incluídos na definição de externalidades os aspetos positivos e negativos gerados pelo próprio homem, como o trânsito, a poluição, a segurança, a oferta de entretenimento, os hospitais, as escolas, as farmácias, os serviços públicos, entre outros.

Sendo o custo por m² associado a um investimento semelhante para todas as habitações, as externalidades criadas por uma habitação com vistas para o mar ou uma catedral famosa dependem da atitude cognitiva, que é diferente de cliente para cliente.

Sendo o custo por m² associado a um investimento semelhante para todas as habitações, as externalidades criadas por uma habitação com vistas para o mar ou uma catedral famosa dependem da atitude cognitiva, que é diferente de cliente para cliente.

Embora as externalidades sejam importantes e o seu estudo tenha revelado aspetos interessantes (Chan et al., 1998; Benson et al., 1998; Bond et al., 2002; Bourassa et al., 2003a), não há conhecimento de como as externalidades são valorizadas em Portugal. Assim, este artigo tem como objetivo avaliar as externalidades geradas pelas vistas para o mar e pelo layout do empreendimento. Para tal, foram analisados dois tipos de empreendimentos: um residencial, na zona de Espinho, e um vocacionado para o segmento turístico em Troia, Setúbal.

O artigo divide-se em cinco secções. Depois desta primeira secção introdutória, abordam-se na segunda secção as externalidades urbanas. Seguidamente, na terceira secção são tratadas a influência do layout nas variações imobiliárias. Na quarta secção é apresentada a metodologia de investigação utilizada e a análise aos dois empreendimentos. Finalmente, na quinta secção são apresentadas as principais conclusões e as questões em aberto para investigação futura.

ExternalidadesExternalidades urbanas

Valorizar externalidades urbanas positivas não é tarefa fácil. Observar e avaliar o impacto das externalidades positivas no preço de um imóvel é difícil, dado que, por um lado, não existe um mercado, entre outras coisas, para a segurança, para a poluição ou para o trânsito e, por outro, o preço depende de perceções de atitude individuais. De acordo com Hermann e Haddad (2003), quando as famílias escolhem a sua residência não se preocupam só com o imóvel em si mesmo, também se preocupam em saber como a vizinhança interfere na qualidade do imóvel e como tal afeta o seu preço de localização.

Segundo Hermann (2003), as escolhas dos indivíduos refletem além da preferência por um conjunto de bens materiais uma parte de bens não materiais, que demonstram a qualidade de vida do seu local de residência.

As escolhas dos indivíduos refletem além da preferência por um conjunto de bens materiais uma parte de bens não materiais, que demonstram a qualidade de vida do seu local de residência.

Para Bourassa et al. (2003a), uma localização desejável das propriedades residenciais é determinada principalmente pela proximidade de escolas, de lojas e de transportes públicos. Boyle e Kiel (2001), por exemplo, estudaram e estimaram o impacto das externalidades ambientais no valor da propriedade, considerando a qualidade do ar, a qualidade da água e o uso desagradável ou inconveniente da terra na proximidade dessa propriedade.

Thorsnes (2002) demonstrou que os edifícios que delimitam áreas florestais conservadas apresentam um retorno financeiro com um prémio superior relativamente a outros de qualidade de construção idêntica.

Bond et al. (2002) concluem que as vistas para a água ou paisagem de uma margem próxima têm um valor de prémio de 90%. Benson et al. (1997) usaram três variáveis (vistas) diferentes – visão frontal para o oceano, visão desobstruída do oceano e visão parcial do oceano – e concluíram que o prémio de retorno sobre o preço médio era de 147%, 32% e 10%, respetivamente para cada uma das visões estudadas.

As externalidades estéticas não estão limitadas apenas aos aspetos das vistas. A qualidade dos ajardinamentos e outro tipo de melhorias e benefícios estéticos também são levados em conta quando são analisados os determinantes do valor da propriedade (Des Rosiers et al., 2002).

Bourassa et al. (2003b) examinaram em pormenor o preço de três externalidades estéticas no período de 1986-1996 em grandes zonas urbanas, a saber: a presença de uma visão para a água, o aparecimento de melhorias circunvizinhas e a qualidade dos jardins do bairro. Examinaram também a natureza da variação no tempo destes três atributos e como a percentagem de prémio das vistas para a água se altera dependendo da disponibilidade de tal visão. Claramente, os impactos na percentagem do preço para as vistas de água são inversos à disponibilidade destas.

Segundo Bourassa et al. (2003b), três implicações emergem para os valores dos bens imóveis. Primeiro, a variação do prémio deve ser considerada quando se avaliam propriedades com vistas, dependendo da oferta de vistas. Segundo, para uma dada cidade, estes prémios variam ao longo do tempo, sugerindo que deveriam ser atualizados através de modelos de avaliação hedónica, numa base regular. Terceiro, o valor monetário exigido pela caraterística das vistas é o que apresenta uma maior variação ao longo do tempo. Assim, o uso das variações monetárias para a avaliação das vistas deveria ser considerado para as avaliações propostas.

Embora Bourassa et al. (2003a) afirmem que o valor de uma propriedade residencial depende da sua dimensão e das caraterísticas de localização, são as variáveis associadas à localização que mais influenciam o preço final do bem.

Para Bourassa et al. (2003b), a análise da visão panorâmica deveria ser inserida num contexto mais amplo que envolva a análise do impacto das externalidades no valor da propriedade. Hoje, as vistas panorâmicas são procuradas principalmente por razões estéticas.

Os mesmos autores afirmam que as externalidades estéticas são muito abrangentes e incluem variáveis como a qualidade dos jardins, a visão panorâmica, a distância a que esta se encontra, o tipo da visão panorâmica, os melhoramentos nos bairros circunvizinhos, etc. Os resultados, no entender de Bourassa et al. (2003b), sugerem que embora as vistas panorâmicas sobre a água tenham um impacto positivo forte no valor das habitações, não são as únicas externalidades estéticas com impacto positivo nos preços das habitações, dado que os melhoramentos nos bairros circunvizinhos e as construções (obras, melhoramentos) no próprio bairro também devem ser tidos em conta.

Externalidades e variações de layout nas avaliações

Chan et al. (1998) estudaram as variáveis que relatam a localização individual dentro de uma multiestrutura como um projeto de condomínio (se estão no início ou no fim do condomínio, no interior ou num canto, num 1.º ou 2.º andar), i.e., as chamadas variáveis de layout do projeto. No entender destes autores, negligenciar externalidades relevantes e variações de layout originam problemas de decisão nos negócios, notando-se erros nos modelos de avaliação.

Para os avaliadores que usam os modelos hedónicos, falhar na inclusão de variáveis relevantes no modelo conduz à escolha de coeficientes enviesados. Do ponto de vista dos financiadores, que usam as avaliações como base do processo de decisão, a falta de variáveis importantes no modelo poderá resultar numa avaliação acima ou abaixo do verdadeiro valor da propriedade.

Os parques públicos podem ter efeitos positivos ou negativos nos valores das propriedades próximas. De um lado existem benefícios da localização próxima do parque (como ter uma visão agradável ou acessos favoráveis ao parque). Por outro lado, há também custos por estar próximo do parque (como barulhos e outro tipo de zumbidos). Outra conclusão é que as pessoas de diferentes grupos socioeconómicos podem estimar custos e benefícios diferentes, o que conduzirá a diferenças entre os grupos no trade-off entre os benefícios e os custos dos parques. Assim, o impacto líquido de um parque no valor de uma propriedade pode diferir entre os vários grupos socioeconómicos.

Embora as metodologias usadas nos estudos sobre os parques não sejam sofisticadas, os resultados são pertinentes e devem ser levados em consideração, (Correll et al., 1978; Vaughan, 1981). Primeiro, a proximidade da externalidade (como, por exemplo, área de estacionamento, área verde, área recreativa) afeta os valores da propriedade. Segundo, o impacto positivo ou negativo de uma dada externalidade no valor da propriedade depende do trade-off entre benefícios e custos da proximidade. Terceiro, o impacto líquido das externalidades nos valores das propriedades depende das caraterísticas socioeconómicas da vizinhança.

Como as investigações sobre parques indicam (Correll et al., 1978; Vaughan, 1981), os estudos sobre variáveis de externalidade são difíceis de determinar. Por exemplo, será favorável o atributo de uma propriedade num condomínio com visão direta para a piscina? Não está claro se o proprietário do imóvel não preferiria ter uma visão lateral da piscina ou só a conveniência do acesso, dado que num existe menos ruído que noutro. Igualmente, no que respeita à localização dentro das estruturas de um edifício, não é óbvio se um proprietário prefere viver numa unidade do 1.º ou do 2.º andar. Quando as vistas panorâmicas não têm muita influência existe um claro trade-off entre conveniência de um apartamento localizado no rés-do-chão e possíveis barulhos.

Chan et al. (1998) entendem que as habitações são mais valorizadas quando possuem garagem em vez de lugar de estacionamento, e quanto mais próximo estiver o estacionamento da habitação maior é a valorização. Concluíram, igualmente, que os parques de recreio e vistas para zonas verdes são ambas valorizadas. Calcularam que nos condomínios, os parques de recreio têm um impacto de 3,5% e as zonas verdes de 2,6% relativamente ao preço médio da habitação em condomínios sem essas externalidades. A justificação, no entender dos autores, é que as instalações recreativas dos projetos da amostra têm bons campos de jogos e estão bem ajardinados o que poderia ser atraente para as famílias com crianças jovens.

Chan et al. (1998) também verificaram que existem habitações próximas de piscinas e parques de recreio que não eram valorizadas. A justificação apresentada é a de que podem existir benefícios e custos de proximidade que se compensem mutuamente. Entre os custos podem referir-se o ruído e a perda de privacidade. Entre os proveitos podem mencionar-se a visão agradável e a possibilidade de usar as instalações com maior facilidade. No entender dos autores, os resultados evidenciam que as instalações que geram ruído e outro tipo de poluição, embora projetem amenidades para o projeto, podem acabar por provocar externalidades negativas nas habitações.

Chan et al. (1998) encontraram propriedades vizinhas à autoestrada com um impacto negativo de 4,5% no preço médio da amostra, o que demonstra que a exposição das propriedades aos ruídos das estradas e outros tipos de poluição podem ter um impacto muito negativo.

O layout das moradias num condomínio e a proximidade a caixas de correio e a escadarias tem impacto negativo nas habitações (Chan et al., 1998). Assim, pode-se afirmar que os condóminos não gostam de ser «muito íntimos» de instalações que aumentem o fluxo de tráfego ou a exposição a visões indesejáveis ou a odores, mesmo que a localização da habitação se torne mais conveniente para eles poderem usar essas facilidades.

As moradias isoladas eram valorizadas no mínimo em mais 5,8% e a última unidade (do fim) tinha uma valorização de 3,7% sobre o preço médio das propriedades. Para Chan et al. (1998), isto indica que tendo menos vizinhos próximos resulta em menos ruído e maior isolamento, o que são variáveis importantes para determinar o valor da propriedade.

Os estudos de Chan et al. (1998) evidenciam que as externalidades internas ao projeto e as variáveis de layout são considerações importantes na avaliação das unidades de um condomínio: vistas atrativas, conveniência da proximidade a instalações recreativas, ruídos da proximidade a autoestrada, exposição a odores ou escadas indesejáveis ou caixas de correio centralizadas e o layout do projeto têm implicações significativas nos preços das unidades do condomínio. Claro que estas variáveis não são as mesmas em todos os projetos e, como tal, a sua aplicação não é direta. No entanto, da análise resulta claro que a inclusão de externalidades de variáveis do plano no projeto aumentará a precisão de estimativas de avaliação.

As externalidades negativas não têm sido tão extensivamente analisadas como as externalidades positivas e o seu alvo de análise tem estado centrado na perda de bem-estar e do valor da propriedade devido a fatores exógenos ao próprio investimento (Hite et al., 2001; Svetlik, 2007; Farber, 1998) como é o caso de aterros sanitários, delinquência elevada, instalações poluentes, refinarias e centrais nucleares.

Metodologia de investigação

O principal objetivo deste trabalho consiste em analisar as externalidades (medidas pelas variações do valor monetário da oferta por m² nos apartamentos) relacionadas com as vistas de mar, vistas de rio, vistas para jardins ou vistas para marinas, associadas a dois tipos de empreendimentos: um residencial e um turístico.

O empreendimento residencial, localizado em Espinho, no Norte de Portugal, é um edifício de 60 apartamentos, localizado próximo do centro da cidade. Trata-se de um condomínio em frente ao mar, na primeira linha de costa, desfrutando de um passeio marítimo e de lazer, proporcionando vistas frontais de mar. Na avaliação da habitação foram utilizados dados de maio de 2009.

O segundo empreendimento, vocacionado para o segmento turístico, é constituído por 103 apartamentos, do Troia Resort, na Península de Setúbal. Tal como no caso anterior, foram utilizados os valores de maio de 2009.

O principal objetivo deste trabalho consiste em analisar as externalidades (medidas pelas variações do valor monetário da oferta por m² nos apartamentos) relacionadas com as vistas de mar, vistas de rio, vistas para jardins ou vistas para marinas, associadas a dois tipos de empreendimentos: um residencial e um turístico.

Os apartamentos do Troia Resort estão distribuídos por quatro localizações distintas. A primeira localização tinha como oferta de externalidades, vistas para a marina (posição frontal), área central do núcleo dinâmico, frente a zona destinada a ancoragem de embarcações.

A segunda localização trata-se dos apartamentos da Praia-1-Sado, situada próxima de hotel, casino, centro de conferências, primeira linha, frontal à praia, com piscina para adultos e crianças rodeados pela paisagem da Serra da Arrábida, tendo como pano de fundo o oceano Atlântico, junto a arvoredo e ao Troia Design Hotel.

A terceira localização, Praia-2-Arrábida, carateriza-se por vistas diretas para o mar e para a Serra da Arrábida, com condomínios privados com piscina, grandes varandas voltadas para o mar, junto a futuro hotel e campos desportivos.

A quarta localização, Praia-3-Atlântico carateriza-se por amplas vistas sobre o oceano Atlântico, com pequenos condomínios e piscinas privadas.

De forma a avaliar a variável externalidade foi utilizada como métrica o valor por m². No caso do empreendimento residencial foram utilizadas como variáveis independentes as variáveis seguintes que incluíam dummies: piso (rés-do-chão, 1, 2, 3 e 4), a tipologia (T1, T2, T3 e T4), a vista para o mar (frontal, lateral e traseiras) e a localização da habitação (1.ª linha, 2.ª linha e lateral).

No caso do empreendimento Troia Resort foram utilizadas as seguintes variáveis, que também incluíam dummies: piso (rés-do-chão, 1, 2 e 3), tipologias (T0, T1, T2 e T3), localização (marina, praia_1, praia_2 e praia_3). Foi utilizada igualmente a variável dimensão (m² do andar).

Para se proceder ao estudo recorreu-se ao software estatístico SPSS e procedeu-se à análise dos resultados da estatística descritiva e dos testes T das principais variáveis acima mencionadas.

Por último, para se analisar a influência das variáveis nas externalidades positivas recorreu-se à regressão linear múltipla estimando-se o modelo de regressão linear através da análise do coeficiente de correlação (R), do coeficiente de determinação (R²), dos testes de resíduos de Durbin-Watson, da normalidade de Kolmogorov-Smirnov e do teste da colinearidade.

Análise dos preços do empreendimento de Espinho

Na análise do condomínio de Espinho, verificou-se que a média dos valores por m² dos apartamentos é de 1723,07€ e o seu desvio padrão de 222,35€.

De acordo com o Quadro I, verifica-se que, em média, os apartamentos com vistas frontais para o mar são mais valorizados em 37% comparativamente aos que só têm vistas traseiras. Igualmente, os que têm vistas laterais, relativamente aos que têm só vistas traseiras, sofrem uma valorização de 22%. Finalmente, os que têm vistas frontais são mais valorizados que os que têm vistas laterais em 13%.

 

Quadro I

Valor médio em €/m² das variáveis Vista e Localização

 

A apresentação da variável «localização» no empreendimento de Espinho também está representada no Quadro I. Verifica-se que os apartamentos da 1.ª linha de mar são os mais valorizados. Comparativamente aos da 2.ª linha valorizam-se, em média, mais 19%, sendo que os que têm localização lateral, relativamente aos da 2.ª linha têm uma valorização de 1%. Igualmente, constata-se que os da 1.ª linha, quando comparados aos da posição lateral, têm uma valorização de 18%.

Conforme se constata no Quadro II, verifica-se que quando subimos de piso os valores por m² vão aumentando do piso 0 ao 3.º piso. No piso 4, o seu valor decresce ligeiramente, em função da sua localização ser na totalidade na 2.ª linha, onde as vistas para o mar são laterais ou praticamente inexistentes.

 

Quadro II

Valor médio em €/m² das variáveis Piso e Tipologia

 

Os valores médios em €/m² por tipologia, como apresentados no Quadro II, diminuem da tipologia T1 para a T2. Os T3 apresentam um valor médio por m² superior aos T2 mas, no entanto, inferior aos do T1. Uma explicação para este facto é a colocação de todos os T2 na 2.ª linha e consequente disposição das tipologias T3 e T4 na 1.ª linha, o que, com melhores vistas de mar, faz aumentar os valores médios por m² deste tipo de imóvel, aumentando o retorno global do promotor.

Os resultados dos modelos de regressão para os valores por m² são apresentados no Quadro III. Foram analisados sete modelos. O modelo 1 tem em consideração a variável piso. O modelo 2 tem em conta a variável vista para o mar. O modelo 4 tem em conta a variável localização do apartamento. O modelo 6 tem em conta a variável tipologia. As variáveis piso e vista para o mar são analisadas no modelo 3. O modelo 5 tem em consideração as variáveis piso, vista e localização. Finalmente, no modelo 7 foram tidas em conta as quatro variáveis do modelo. O valor em €/m² de cada apartamento foi calculado dividindo o valor do imóvel pela área útil do mesmo.

 

Quadro III

Modelos de regressão do empreendimento em Espinho

 

Os modelos 1, 2, 4 e 6 apresentam a explicação da variável dependente tendo em consideração variáveis simples. Da análise ao Quadro III verifica-se que o modelo 2, que só tem em consideração a variável vista, é bastante robusto. No entanto, tanto o modelo 3, como o modelo 5, que apresentam duas e três variáveis, respetivamente são melhores que o modelo 2. Finalmente, o melhor modelo para explicar a variável valor por m² é o modelo 7, dado que o coeficiente de regressão é de 0,976 e o coeficiente de determinação é de 0,953. Assim, toda a análise seguinte basear-se-á no modelo 7.

A equação de regressão do modelo 7 é a que melhor explica o valor por m² e é dada por:

ValorM² = 1574,517 + 60,931*Piso1 + 138,263*Piso2 + 175,278*Piso3 + 331,334*Piso4 + 161,314*Vista_Lateral + 102,029*Vista_Frontal + 160,575*Localização_Lateral + 414,425*Localização_1.ªLinha – 295,874*T2 -267,006*T3 - 250,548*T4

No modelo 7 a variável piso (dummy) tem por base o rés-do-chão. Assim, o piso 1 tem uma valorização de 60,931€ relativamente ao rés-do-chão, mantendo-se todas as outras variáveis constantes. As vistas lateral e frontal têm por base de comparação as vistas traseiras. No modelo, ambas são mais valorizadas que as vistas traseiras. No modelo, a variável com maior valor absoluto é a localização na 1.ª linha de mar, pois esta variável apresenta um valor de 414,425. Trata-se de uma variável dummy e tem por base a comparação com a localização na 2.ª linha. O valor do T2 diminui relativamente ao T1 em 295,874€ por m².

Atendendo ao valor da estatística de Durbin-Watson (1,014) pode-se afirmar que poderá ser utilizado o modelo de regressão apresentado para fazer previsões.

De acordo com os valores da estatística F, é possível afirmar que existe uma regressão linear explicada pelo modelo 7. Verifica-se que os coeficientes de regressão não apresentam colinearidade.

Análise dos preços do empreendimento Troia Resort

A média do valor por m² dos apartamentos do Troia Resort é de 3865,91€ e o seu desvio padrão de 458,41€.

No empreendimento do Troia Resort as médias do valor do m² por piso (ver Quadro IV) mostram que o piso 0 (rés-do-chão) é o mais valorizado e que há uma diminuição do valor do m² do rés-do-chão para o 1.º andar, aumentando posteriormente para o 2.º e 3.º andares. O facto de o valor do rés-do-chão ter um preço superior, deve-se a ter jardim exclusivo do morador daquela fração.

 

Quadro IV

Valor médio em €/m² das variáveis Piso, Tipologia e Localização

 

Conforme se constata no Quadro IV, o valor das tipologias aumenta do T0 para o T1 e diminui do T1 para o T2. O valor do T3 é dado por um único apartamento, pelo que não se devem tirar conclusões precipitadas pois não resulta de uma média, pelo que não poderá ser considerado como representativo.

O valor médio em €/m² da localização (e consequentes vistas) também varia de forma substancial. O valor do m² nos apartamentos próximos da marina é 16% superior à melhor localização da praia, que corresponde à praia Atlântico, que possui amplas vistas sobre o oceano, com pequenos condomínios e piscinas privadas.

Entre as vistas para o Atlântico e a praia 2 (com vistas para a praia e para a serra) existe uma diferença do valor médio por m² de 3%, valorizando mais a primeira. Para a praia 2 (vistas de rio e parque), em relação à praia 1, a diferença é de 3%. A diferença de valor por m² entre a praia 3 e a praia 1 é de 6%, diferença que é significativa dado que estamos a falar de propriedades imobiliárias inseridas em condomínios. A diferença entre o valor médio por m² dos apartamentos da marina e da praia 1 é de 24%.

Tal como se fez para o caso do empreendimento de Espinho, foram analisados vários modelos para o empreendimento do Troia Resort. A diferença entre o número de modelos analisados nos dois casos deve-se ao número de variáveis independentes disponíveis.

Os modelos 1, 2 e 4 são modelos de regressão que têm em consideração variáveis simples como são o piso, localização e tipologia, respetivamente. O modelo 3 é um modelo de regressão múltipla que agrega as variáveis piso e localização. O modelo 5 tem em conta as variáveis piso, localização e tipologia. O modelo 6 é o que tem em conta as variáveis piso, localização, tipologia e dimensão. Os valores do modelo de regressão para os valores por m² são apresentados no Quadro V.

 

Quadro V

Modelos de regressão do empreendimento do Troia Resort

 

Como se verifica pela análise dos coeficientes de regressão e determinação, o modelo 6 seria o mais apetecível, dado que apresenta um R de 0,873 e um R² de 0,763. No entanto, verifica-se que a variável T3 tem um p-value superior a 5%, pelo que deveria ser excluída do mesmo. Assim, decidiu-se remover a variável T3 do modelo porque é representada por um único valor. Os resultados estão apresentados no modelo 7, que é o modelo mais completo dos analisados para o empreendimento Troia Resort, pelo que toda a análise subsequente far-se-á com base neste modelo.

O modelo 7 apresenta um R de 0,87 e um R² de 0,757 e é dado pela fórmula:

ValorM²_Total = 4003,81 - 565,05*Piso1 - 467,06*Piso2 - 357,30*Piso3 + 210,40*Praia2 + 324,17*Praia3 + 777,11*Marina + 308,61*T1+ 272,50*T2 - 2,37*M²andar

Neste modelo a variável piso, que é do tipo dummy, tem por base de comparação o rés-do-chão. Assim, o piso 1, mantendo todas as outras variáveis do modelo constantes, diminui o valor por m² em 565€. As variáveis piso 2 e piso 3, que estão relacionadas com os respetivos andares, têm uma diminuição que é progressivamente menor. Pode-se, assim, concluir que as habitações mais valorizadas estão no rés-do-chão, sendo que o 3.º andar é mais valorizado que o 2.º. O piso com menor valorização é o 1.º.

Quanto à localização, a praia que serve de base é a Praia 1, sendo todas as outras localizações mais valorizadas comparativamente a esta, como se verifica pelo aumento do valor dos coeficientes. De notar que a proximidade da marina é a variável mais importante no que respeita a valor por m².

No que respeita à tipologia, também ela do tipo dummy, verifica-se que, relativamente ao T0, tanto os T1 como os T2 têm valores por m² superiores embora os T2 tenham um valor inferior por m² aos T1. A justificação para estes valores é explicada pelo facto de os T0 terem vistas para o interior do resort e não para as praias e marina.

A dimensão do andar (em m²) tem um coeficiente negativo, embora próximo da unidade. Uma explicação plausível para este resultado é que o valor por m² é muito mais influenciado pelas variáveis piso, localização e tipologia do que pela dimensão em m².

De notar que a dimensão do andar (em m²) tem um coeficiente negativo, embora próximo da unidade. Uma explicação plausível para este resultado é que o valor por m² é muito mais influenciado pelas variáveis piso, localização e tipologia do que pela dimensão em m².

O teste estatístico de Durbin-Watson para o modelo acima exposto apresenta o valor de 1,765. Assim, pode-se afirmar que poderá ser utilizado o modelo de regressão apresentado para fazer previsões.

Discussão e conclusões

Os modelos resultantes da análise dos empreendimentos de Espinho e Troia são relativamente diferentes, pelo que serão avaliados tendo em conta as variáveis e os públicos-alvo.

No que respeita à variável piso, pode-se afirmar que quanto mais elevado for o andar, tanto mais importante para o empreendimento de Espinho. Por sua vez, no empreendimento de Troia, o rés-do-chão é o mais valorizado. Assim, a externalidade positiva no caso de Espinho está relacionada com a perspetiva para o mar ser maior nos andares mais elevados quando comparado com o rés-do-chão, enquanto no caso de Troia a externalidade positiva mais valorizada é o rés-do-chão devido à proximidade de praia, marina e piscinas, dado que o empreendimento está direcionado para o investidor que procura férias/lazer. De notar que quando o rés-do-chão não é considerado, os pisos mais elevados são os mais valorizados, o que se pode explicar com a perspetiva do mar ser igualmente valorizada. No entanto, deve ficar claro que a externalidade mais valorizada no empreendimento de Troia, no que toca à variável piso, é a proximidade às atividades de lazer.

Relativamente à variável tipologia, há um comportamento relativamente semelhante nos dois empreendimentos. No entanto, dado que como as tipologias são completamente diferentes, bem como os layouts, não se podem tirar conclusões abrangentes sobre a variável tipologia.

Quando se analisam as variáveis relacionadas com as externalidades positivas, como é o caso das vistas, o empreendimento de Espinho é demonstrativo da valorização positiva que tem uma vista frontal para o mar, sendo a variável mais importante do modelo analisado. A visão lateral para o mar, embora mais valorizada do que a visão para as traseiras, é bastante menos valorizada do que a visão frontal para o mar. Assim, ceteris paribus, confirmam-se os resultados obtidos por Bourassa et al. (2003) e Bond et al. (2002).

No que se refere às vistas do empreendimento Troia Resort, pode-se afirmar que a externalidade positiva mais valorizada é a vista para a marina – que afinal tem a principal vista não para o mar, mas para o rio Sado – e a menos valorizada é a praia com as principais vista para a Serra da Arrábida. Claramente, independente da proximidade de ruídos e movimentações da marina, o trade-off entre a proximidade à marina e a visão para o Atlântico/Serra da Arrábida é francamente favorável à marina. No entanto, se considerarmos as vistas para as praias 2 e 3, chegamos à conclusão de que a vista para o mar pode não ter tantas externalidades positivas quando comparada numa perspetiva de lazer, estatuto ou opulência como a perspetivada pela marina.

De notar que, face aos elevados coeficientes de regressão e determinação, a inclusão de proximidades a transportes públicos, piscinas e ajardinamentos teria pouco valor acrescentado.

Uma primeira conclusão é que o investimento residencial é percecionado de forma diferente de um investimento relacionado com a perspetiva lazer/férias. Assim, a avaliação das externalidades positivas deve explicitar claramente as necessidades/perceções do seu público-alvo.

Uma primeira conclusão é que o investimento residencial é percecionado de forma diferente de um investimento relacionado com a perspetiva lazer/férias. Assim, a avaliação das externalidades positivas deve explicitar claramente as necessidades/perceções do seu público-alvo.

Genericamente, confirma-se que a avaliação imobiliária é verdadeiramente heterogénea e transdisciplinar, dado que necessita de amplos e profundos conhecimentos sobre as mais diversas variáveis que influenciam o preço de um imóvel.

Existem externalidades intrínsecas ao projeto e a variações de layout que devem ser levadas com muito rigor, quer por quem planeia, quer por quem investe, quer por quem avalia. A proximidade a piscinas e outros locais de lazer induzem investidores a fazerem um claro trade-off para aquilatar as suas necessidades e desejos. No que respeita ao mercado imobiliário, em Portugal, há uma tendência mais ou menos generalizada para os andares superiores serem mais valorizados que os andares inferiores, o que nem sempre é rigoroso, pois quem compra também faz uma análise de trade-off entre possuir vistas, subir escadas ou possuir um pequeno jardim em frente à janela.

No estudo empírico foram abordadas externalidades positivas. Os dois empreendimentos estudados caraterizam-se por se inserirem num segmento de habitação de qualidade com localização de excelência onde foram encontradas externalidades negativas.

Nos apartamentos de Espinho e nos apartamentos da marina no Troia Resort, onde existem vistas panorâmicas, há um claro aumento do valor por m² por nível de piso. Já nos apartamentos da praia 1, 2 e 3 do Troia Resort isso não é claro, pois existe um trade-off entre a vista em função do nível do piso e a conveniência do rés-do-chão, com jardim em frente à janela e proximidade da piscina (privada por condomínio nas praias 1 e 2).

A nível de investigação futura, e dado que não são conhecidos quaisquer estudos académicos em Portugal que relacionem a avaliação imobiliária e as externalidades avaliadas no presente artigo, seria interessante encetar uma investigação que compare os métodos clássicos baseados nos custos dos próprios investimentos (comparativo, de rendimento e residual) com métodos que incluam a perspetiva das externalidades. Igualmente interessante seria comparar os resultados obtidos em cidades costeiras e cidades do interior. Outro aspeto relevante a investigar é saber em que medida a definição de um Plano Diretor Municipal é gerador de externalidades positivas e negativas.

 

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Recebido em abril de 2011 e aceite em abril de 2012.