3.1 Reclamación Judicial

Respecto de la reclamación judicial, resulta evidente que el ejercicio de la acción cuyo objeto es el derecho que se reclama, al fijar el objeto de la litis, ya interrumpe en ese momento la prescripción de la acción ejercitada. En este sentido, mientras que Hernández Marqués señala que debe darse identidad entre la acción ejercitada y la que prescribía, Gómez Ligüerre señala en su comentario a la STS de 12 de diciembre de 2011, que el ejercicio de acciones distintas (aunque basadas en los mismos hechos), incluso en otro orden jurisdiccional (en este caso el penal) y aunque puedan entenderse las actuaciones judiciales de eventualmente desacertadas, causan interrupción de la prescripción de la acción, puesto que como reconoce: “no manifestaron el ánimo de abandono que es propio de la prescripción”¹³.

La interrupción de la prescripción puede realizarse mediante la presentación de una demanda que posteriormente resulte admitida a trámite, aunque no es preciso que sea estimada¹⁴.

Si se desiste, dependerá de si es antes o después de ser emplazada la parte demandada puesto que, si no lo ha sido, el demandante podrá desistir sin más consecuencias que no haberse producido la interrupción de la prescripción, si bien en caso de que la acción no haya prescrito, podrá presentar de nuevo la demanda. No obstante, si el demandado ha sido debidamente emplazado, al haber recibido la reclamación, la interrupción de la prescripción se ha producido, sin perjuicio de la resolución que dicte el juzgado en caso de no aceptarse el desistimiento o de poder reproducirse la reclamación, en caso de ser aceptada.

La presentación de papeleta de conciliación interrumpe la prescripción de la acción¹⁵. Igualmente, la solicitud de diligencias preliminares es causa de interrupción de la prescripción, condicionado a que dicha solicitud llegue a conocimiento de los interesados, puesto que puede ocurrir que el solicitante no preste caución, y, por tanto, se archive su solicitud¹⁶.

La solicitud de beneficio de justicia gratuita es causa de interrupción de la prescripción, incluso la jurisprudencia la reconoce como la más frecuente en la “práctica forense”¹⁷. Si bien la Ley de asistencia jurídica gratuita reconoce en su artículo 16 que con la solicitud de designación de profesionales (Abogado y/o Procurador) se interrumpe la prescripción o se suspende la caducidad hasta su nombramiento, lo cierto es que, en el caso de la prescripción el plazo deberá empezar a computarse de nuevo, siempre y cuando se ejercite la consecuente acción judicial¹⁸.

Respecto de la acción ejecutiva hay que distinguir dos supuestos independientes:

En primer lugar, la acción ejecutiva fundamentada en título judicial consistente en sentencia, en resolución del tribunal o del letrado de la Administración de Justicia que apruebe una transacción judicial o un acuerdo alcanzado en el proceso, en cuyo caso habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 518 LEC, que establece el plazo de caducidad de cinco años. En este caso resulta claro que nos encontramos ante un plazo de caducidad y, por tanto, no susceptible de interrupción.

Sin embargo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 LEC, existen otros títulos que llevan aparejada ejecución, en cuyo caso se ejerce la acción de forma totalmente independiente y su plazo de prescripción depende de la naturaleza de la acción ejercitada. En este caso, será susceptible de interrupción con las mismas circunstancias que para la presentación de la demanda en procedimiento declarativo, puesto que en definitiva no se produce más que la interposición de una demanda independiente, sin perjuicio de que tenga su origen en un título que lleve aparejada ejecución.

La interrupción del plazo implica el inicio de un nuevo plazo. Es más, se puede considerar que, en caso de reconocimiento de deuda, se podría hablar del surgimiento de una nueva obligación¹⁹.

3.2 Reclamación extrajudicial

Respecto de la interrupción de la prescripción mediante reclamación extrajudicial, procede determinar el momento desde el que hay que computar realizada la interrupción de la prescripción. Debemos partir del momento de la “emisión, manifestación o exteriorización de la voluntad” de no abandonar la acción²⁰. Desde este momento, la reclamación extrajudicial produce los efectos de interrumpir la prescripción²¹.

Esta reclamación no tiene por qué ser realizada por el propio acreedor, sino que puede ser emitida la voluntad interruptiva a través de mandatario, incluso verbal. Así, las STS de 24 febrero de 2015 y SAP Salamanca de 28 de enero de 2008²².

En un aspecto formal, hay que destacar que la jurisprudencia no exige que sea ni rigurosa, ni formalista, como así lo reconocen las SAP Las Palmas de 26 febrero de 2010 y SAP Huelva de 25 octubre de 2010, si bien debe acreditarse su recepción por quien resultaría beneficiado de la prescripción, como así lo establecen la SAP Baleares de 29 noviembre de 2006 y SAP León de 17 junio de 2011²³.

Sin perjuicio de lo anterior, también se matiza la necesidad estricta de recepción por parte del acreedor y en tal sentido, la SAP Málaga de 22 marzo de 2012 que presume la recepción del requerimiento interruptivo por parte de su destinatario aunque esta no quede totalmente acreditada, cuando por hechos concomitantes se ha de presumir que tal recepción se ha producido, o también la SAP Valencia de 29 mayo de 2006, en cuanto considera correctamente interrumpida la prescripción por reclamación extrajudicial, incluso cuando el requerimiento no llegue a ser recibido por su destinatario, cuando se dirija la misma al domicilio que consta públicamente²⁴. Esta doctrina se confirma con las SSTS de 5 de febrero y 18 de julio de 2019, y de 2 de marzo de 2020²⁵.

La jurisprudencia reconoce los distintos medios para interrumpir la prescripción mediante reclamación extrajudicial, así reconoce que se haga mediante burofax²⁶, carta certificada²⁷, carta postal²⁸, llamadas telefónicas²⁹, fax³⁰ y telegrama³¹. Y por supuesto requerimiento notarial.

3.3 Reconocimiento de Deuda

Por último, existe la posibilidad de interrumpir la prescripción extintiva, mediante “cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”. Pudiendo ser tácito el reconocimiento³².

Debe destacarse la interpretación restrictiva que realiza el Tribunal Supremo respecto de la interrupción de la prescripción por reconocimiento tácito de deuda, no así cuando el reconocimiento es expreso³³. En este sentido, debe destacarse la STS de 13 de septiembre de 2013³⁴, según la cual “basta cualquier conducta del sujeto pasivo de la cual resulte directa o indirectamente su conformidad con la existencia de la prestación, cualquiera que sea la forma”.

Esta es la forma menos frecuente de interrupción de la prescripción. y La STS de 25 de enero de 2017 considera que reconocer en acta de junta de propietarios la existencia de un burofax de reclamación y la existencia de humedades acordando su reparación, implica un reconocimiento a los efectos de interrumpir la prescripción.

Por último, debe tenerse en cuanta que a través de la disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, se acordó la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad mientras estuviera en vigor el estado de alarma y sus prórrogas. Se alzó la suspensión anterior el 4 de junio de 2020, en virtud del artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Es la primera vez en la historia jurídica española que se produce “ex lege” la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad. No obstante, debe tenerse en cuenta que no se ha producido la interrupción de la prescripción y caducidad sino solo su suspensión. Si se hubiera interrumpido la prescripción el plazo empezaría a contar de nuevo. La caducidad no es susceptible de interrupción.

4.1Consideraciones Generales

Como se ha señalado anteriormente, el plazo de prescripción de las obligaciones de contribuir a los gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal es un plazo de prescripción y no de caducidad. Queda por determinar el dies a quo, es decir, cuando empieza a transcurrir el tiempo para el cómputo de las acciones para reclamar la deuda comunitaria. Entendemos que podrían considerarse dos posibilidades:

Por un lado, se puede considerar que a la vista de que el artículo 21.1 LPH establece que los intereses se devengan desde el momento en que debieron ser pagados, el cómputo del plazo podría iniciarse desde el vencimiento de la deuda.

Por otro, partiendo del artículo 1969 CC que establece que el inicio del cómputo del plazo para el ejercicio de las acciones “se contará desde el día en que pudieron ejercitarse”, y disponiendo el artículo 21.3 LPH que no podrá presentarse petición inicial de procedimiento monitorio sin acuerdo de la junta de propietarios por el que se liquide la deuda, parece que hasta la celebración de la junta no podrá iniciarse el cómputo del plazo.

Nuestro criterio es que el plazo para el cómputo inicial del plazo de prescripción empezará a contar desde el vencimiento de la deuda, es decir, desde que esta debió ser pagada. Es cierto que para la petición inicial de procedimiento monitorio se exige el acuerdo comunitario de liquidación de deuda, pero también lo es que no se precisa tal acuerdo cuando no se elige el procedimiento monitorio, sino el declarativo en función de su cuantía. La comunidad puede elegir el procedimiento a reclamar, el declarativo o el monitorio, por lo que no siendo preciso el acuerdo de liquidación de deuda, no se puede diferir el diez a quo a ese momento.

En cuanto al plazo de prescripción de la deuda de propietarios deudores frente a la comunidad de propietarios tradicionalmente han existido dos posturas fundamentales, contrapuestas entre sí y una ecléctica, tanto dentro del ámbito de la doctrina científica como de la jurisprudencia.

En la actualidad ambos plazos son de cinco años, aunque pueden ser objeto de reformas futuras para diferenciarlos.

Esta cuestión ya venía planteándose con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999, por lo que con esta reforma no se ha resuelto. Por ello, consideramos que el legislador ha perdido una oportunidad fundamental para proceder a fijar, más allá de cualquier discusión, el plazo de prescripción³⁵.

4.2 Distintas Posturas Doctrinales y Jurisprudenciales

4.3 Reforma del Plazo de Prescripción Establecido en el Artículo 1964 del Código Civil

El hito legislativo consiste en la reforma del artículo 1964 CC a través de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, mediante la disposición final primera, reduciendo el plazo de prescripción de las obligaciones no sujetas a término propio, de quince a cinco años.

Respecto de la prescripción de las acciones nacidas antes del 7 de octubre de 2015, señala la disposición transitoria quinta de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que habrá de estarse a lo previsto en el artículo 1939 CC. Conforme a dicho precepto, se entiende que las obligaciones anteriores a las que le restaran cinco o más años para su prescripción prescribirían el 7 de octubre de 2020⁵⁰.

Ahora bien, dispone el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, en concreto su disposición adicional cuarta, la suspensión de los plazos de prescripción mientras estuviera en vigor el estado de alarma y sus prórrogas. En virtud del artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se alzó la suspensión con fecha de 4 de junio de 2020, por lo que la acción pudo ejercitarse hasta el 28 de diciembre de 2020.

Por lo tanto, a efectos prácticos se igualan los plazos de prescripción de las obligaciones personales que no tienen señalado término especial, reguladas en el artículo 1964 y; las obligaciones periódicas con plazos no superiores a un año reguladas en el artículo 1966.3 CC, ambas con un plazo de prescripción de cinco años.

4.4 Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2020

El hito jurisprudencial, lo constituye la STS de 3 de junio de 2020⁵¹. Esta sentencia se alinea con la segunda postura doctrinal y jurisprudencial citada, al considerar que los presupuestos comunitarios tienen una periodicidad anual, sin perjuicio además de su fraccionamiento en mensualidades con la finalidad de evitar la sobrecarga en las economías familiares⁵². Incide en la consideración del favor debitaras, a fin de evitar lo que la sentencia denomina “elevadas demandas judiciales”, que entendemos se refiere al alto precio de las costas procesales y la ruina que se causaría a los demandados a consecuencia del embargo de las viviendas derivadas de la suma de pequeñas cantidades⁵³.

No se puede compartir con la sentencia citada tales conclusiones, ni la doctrina que fija como aplicable el plazo de prescripción de cinco años previsto en el artículo 1966.3 CC.

Respecto del plazo de pago de los gastos comunitarios, debe distinguirse entre los ordinarios y los extraordinarios. Debe comenzarse por considerar que la deuda que un condueño mantiene con la comunidad de propietarios no tiene por qué ser en todo punto unitaria, sino que es la suma de los distintos conceptos por los que se adeuda, e incluso puede provenir de distintos ejercicios económicos. En una misma reclamación o liquidación de deuda se pueden incluir conceptos que obedezcan a gastos ordinarios de mantenimiento acordados en las juntas ordinarias en las que se aprueba el ejercicio económico pasado y el presupuesto futuro, junto con gastos extraordinarios que, incluso, se han podido aprobar en juntas extraordinarias. Es obvio que se trata de obligaciones distintas, y que la deuda final es la suma de conceptos diferentes y que, en materia de prescripción, deben diferenciarse su naturaleza, algo que no sería necesario en caso de establecerse un plazo concreto para las deudas comunitarias.

Incluso, aunque se admitiera que los gastos ordinarios están sometidos al plazo de prescripción regulado en el artículo 1966.3º CC, no existe motivo alguno para excluir los extraordinarios aplicándose el artículo 1964 CC. Sin embargo, la resolución judicial, equivocadamente a nuestro juicio, no hace distinción alguna al respecto. Con relación a los gastos extraordinarios, es evidente que no existe periodicidad ni en el pago ni en su determinación, por lo que no tienen encaje en el artículo 1966.3 CC y sí en al artículo 1964 CC. Por ello, su plazo de prescripción sería de quince años conforme a la legislación previa a la reforma de este precepto, siendo siempre de aplicación el artículo 1964 CC.

En cuanto a las cuotas ordinarias, no se trata de pagos de cuotas mensuales iguales en todos los ejercicios económicos susceptibles de reclamación, y tampoco pagos periódicos anuales e iguales. La ratio legis del artículo 1966.3 CC descansa en pagos iguales, en los que existe una certeza y previsibilidad del deudor en cuanto a los pagos a realizar. Los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble no tienen una periodicidad anual, sino que cada año son distintos, por conceptos y circunstancias que pueden variar cada ejercicio, y no tratándose de una cuota fija anual o mensual.

Es más, en muchos casos la determinación de gastos concretos se hace con previsión mayor al año, como pueden ser las obras de conservación o reforma de gran envergadura, por lo que su periodo de determinación es superior al año, aunque luego se recoja evidentemente en el cada presupuesto anual, pero transcendiendo a varios ejercicios, y ello no decae, aunque se aplace mensualmente el pago. Incluso debe tenerse en cuenta que en virtud de acuerdo adoptado en junta de propietarios podría determinarse una periodicidad de pago de cuotas ordinarias distinta a la anual o mensual, siendo la periodicidad mensual tan solo una costumbre, pero en ningún caso una obligación jurídica nacida de la ley.

Puede ser que una determinada obra se apruebe a través de una junta extraordinaria de propietarios y se inicie el pago en mitad de un ejercicio económico posterior, continuando el pago en otro u otros ejercicios posteriores.

En todo caso, se trata de una obligación inherente al derecho de propiedad, y, por tanto, no determinada por plazos, aunque por eficacia práctica e imposibilidad de previsión en el tiempo al desconocer los hechos futuros, se divida habitualmente, (no siempre, como ya se ha señalado) de forma anual y su pago de forma mensual.

Además, el artículo 1964 CC se refiere a las obligaciones no sujetas a término propio y la realidad legal es que, ni el Código Civil ni la Ley de Propiedad Horizontal establecen un término de prescripción, cuando bien podrían haberlo hecho.

No se pueden compartir afirmaciones como que se considere conveniente la aplicación del artículo 1966.3 CC debido el elevado coste de las demandas o los embargos de viviendas de los deudores, puesto que si seguimos el razonamiento de la sentencia, implicaría también la derogación de la ejecución hipotecaria cuyo coste es elevadísimo para el ejecutado, incluso con los límites establecidos para el caso de vivienda habitual, puesto que la ejecución ya lleva un sobrecoste del 30% del principal objeto de ejecución, naturalmente sin perjuicio de ulterior liquidación; además que lleva en la generalidad de los casos aparejado el embargo y pérdida del inmueble propiedad del ejecutado, en la mayoría de los casos la vivienda habitual. A esto hay que añadir que el coste del procedimiento monitorio regulado en el artículo 21 LPH es comparativamente muchísimo más bajo que las ejecuciones hipotecarias o cualquier otra ejecución de título no judicial.

Donde existe mayor discrepancia con esta sentencia que viene a unificar doctrina, con la que abiertamente discrepamos, es con el hecho de responsabilizar al presidente y administrador de la comunidad de propietarios de la prescripción de la acción⁵⁴. Señala el artículo 20 LPH las competencias del administrador de la comunidad y ninguna de ellas contempla una obligación directa del mismo de reclamar las deudas pendientes de los condueños. Decimos directas, porque tan solo podrá formulase reclamación por mandato de la junta de propietarios. Tampoco el artículo 13 LPH establece dicha obligación respecto del presidente de la comunidad.

Es más, establece el artículo 21.2 LPH para el caso de incumplimiento por parte de algún propietario de su obligación de pago regulada en las letras e) y f) del artículo 9 LPH, el siguiente tenor literal: “en caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordarse la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento monitorio”.

Incluso el artículo 21.3 LPH requiere la certificación del acuerdo de junta que apruebe la liquidación de deuda, con lo cual, la responsabilidad de reclamación al deudor descansa sobre la junta de propietarios, no sobre el presidente o el administrador. El acuerdo de la junta es el presupuesto previo para poder formular la reclamación referida en el artículo 21 LPH, esto es, a través de la petición inicial de procedimiento monitorio.

Solo serían responsables el presidente o el administrador en caso de que la junta hubiera aprobado el acuerdo de reclamación y no lo hubieran ejecutado, pero esto no es lo que contempla la sentencia, sino que erróneamente, a nuestro juicio, se limita a responsabilizar a presidente y administrador, sin precisar si ha existido acuerdo previo o no.

Dicha sentencia genera una grave inseguridad jurídica y un claro desconcierto entre los órganos de administración comunitarios y operadores jurídicos, puesto que, como ya se ha detallado, el actuar diario se fundamentaba en la creencia en la aplicación del plazo de prescripción de quince años contemplado en el artículo 1964 CC, defendido por la generalidad de la doctrina y aplicado por la mayoría de la jurisprudencia.

Esta sentencia en la práctica ha supuesto de forma sorpresiva la prescripción de diez años de deuda comunitaria que se confiaba no prescrita, y que podría reclamarse hasta el 28 de diciembre de 2020. Se confiaba en un plazo de prescripción de quince años, para resolver finalmente el Tribunal Supremo que el plazo era de cinco. En la práctica ha generado que no se puedan reclamar deudas de las que, siguiendo la generalidad de la doctrina y de la jurisprudencia, se confiaba en poder reclamar. Es una sentencia, además, con un resultado de frustración práctica en el cobro de una elevada cantidad de deuda comunitaria, confiada en resoluciones judiciales previas y generadora de inseguridad jurídica para las comunidades de propietarios.

Este recorte del plazo de prescripción de deudas anteriores resulta, a nuestro juicio, totalmente innecesario cuando además ya se había producido la reforma legislativa que determinaba el plazo de prescripción del artículo 1964 CC en cinco años.

No obstante, las críticas anteriores en relación con la sentencia citada, la misma no contiene un pronunciamiento aislado, sino que el mismo se reitera en SSTS de 30 de marzo de 2021, de 4 de noviembre de 2021 y 21 de julio de 2023, conformando una reiterada doctrina jurisprudencial⁵⁵.

VELA TORRES analiza esta última sentencia, destacando que dentro de la doctrina del Tribunal Supremo se tiene en cuenta el carácter anual de los presupuestos y ejercicios económicos comunitarios, señalando que el pago mensual tiene como finalidad no sobrecargar las economías familiares. Después de destacar el carácter insolidario del deudor, considera que esta reducción del plazo de prescripción se inspira en el favor debitoris a fin de evitar la ruina del deudor⁵⁶.

Se puede considerar que el Tribunal Supremo olvida que no todos los supuestos de impago tienen su origen en la insolidaridad, más bien al contrario, puesto que los contextos de crisis padecidos a nivel mundial muestran la existencia de deudores que se encuentran en esta situación por causas ajenas a su voluntad. Reducir el plazo de prescripción solo ha generado el efecto de declarar de forma sobrevenida la prescripción de deudas comunitarias, generando inseguridad jurídica en las comunidades de propietarios y pérdida de recursos económicos.