A bolha imobiliária de 2008: uma análise acerca da evolução do valor dos imóveis em Portugal

The Real Estate Bubble of 2008: an analysis regarding the evolution of real estate values in Portugal

Henriques, João¹

¹ Bolseiro de Investigação no CIAUD da FA da UL; Trabalho de Investigação Financiado pela Robert Schalkenbach Foundation; 11 East 43rd Street, Suite 400, New York, NY 10017, USA; jmhenriques16@gmail.com

RESUMO

Neste sentido, opta-se pela aplicação parcial do “Modelo dos Ativos Reais” desenvolvido por Gaffney (2015), onde se testa a hipótese relacionada com a evolução dos valores do solo. Uma das inovações introduzidas é a espacialização do próprio modelo, através da desagregação da análise até à escala do Município de Lisboa.

Palavras-chave: bolhas imobiliárias, Portugal, uso do solo, economia.

ABSTRACT

In Portugal, the political structures avoided to acknowledge that the source of 2008’s economic collapse was due to the internal dynamics of real estate market. This article seeks to verify if there was negligence on the analysis of the successive Governments, for withdraw this hypothesis as a direct cause of the crisis, or if the message had scientific-technical foundations that could validate the rejection of the hypothesis, which advocates that the crisis was originated by the real estate bubble.

Then, it is chosen the partial application of the “Real Assets Model” developed by Gaffney (2015), where it is tested the hypothesis related with the evolution of land values. One of the introduced innovations is the spatial application of the own model, through the disaggregation of analysis until the Lisbon’s Municipality scale.

Keywords: Real estate bubbles, Portugal, Land-use, Economics.

1. Enquadramento

A origem da crise económico-financeira tem sido justificada, politicamente, como sendo resultado da crise internacional. Portanto, defende-se que a crise portuguesa implodiu devido à crise interna dos EUA (a crise do “sub-prime”), com o argumento de que esta se propagou pelo Mundo Ocidental. Esta explicação permitiu desviar as atenções acerca dos problemas produzidos pelas dinâmicas do mercado interno. Face a este contexto, o artigo pretende testar a hipótese de que a crise económica é explicada por fatores internos.

Em função da realidade observável, nomeadamente, através do conhecimento acerca dos processos de transformação que marcaram a evolução recente dos centros urbanos em Portugal, é possível extrapolar que as dinâmicas do mercado imobiliário têm de conseguir explicar, para uma maior ou menor extensão, a crise económico-financeira de 2008. Deste modo, a hipótese proposta anteriormente pode ser detalhada: a crise económica financeira deriva da existência de uma bolha no mercado imobiliário.

Para explorar esta tese, é aplicado o Modelo dos “Ativos-Reais” desenvolvido por Gaffney (2015), que de acordo com o Autor, pode ser testado através de quatro hipóteses, sendo que esta investigação aborda a primeira delas, nomeadamente: “(i) uma subida e queda dos valores do solo, resultantes de alterações na economia real. Estas são menos visíveis e medidas do que as alterações puramente monetárias e fiscais, que podem reforçar e refletir as alterações na economia real, mas não as iniciam (Gaffney, 2015: 327).

Este artigo integra uma parte de um projeto de investigação estruturado em torno do seguinte objectivo: demonstrar que a bolha imobiliária foi o principal epicentro da crise económica em Portugal através das quatro hipóteses propostas pelo Modelo dos “Ativos-Reais”. Neste sentido, é aqui desenvolvida a primeira hipótese proposta pelo modelo económico numa abordagem centrada na análise ao valor dos imóveis transacionados ao longo de um período de 15 anos (2000-2014).

2. A Bolha Imobiliária de 2008

O Estado da Arte relacionado com a bolha imobiliária de 2008 tem vindo a desenvolver abordagens específicas e gerais. As específicas enquadram o tema da bolha imobiliária numa perspetiva temática (regra geral centradas sobre um tema: taxas de juro; habitação, etc.) e considerando, normalmente, apenas uma escala territorial (Ex: Espanha, Estados Unidos da América, Irlanda, Portugal, etc.). As abordagens gerais consideram uma maior diversidade de temas, distribuindo a análise do fenómeno pelos diversos fatores, que para uma maior ou menor extensão, possam ser explicativos do mesmo, sendo geralmente aplicadas a mais do que uma escala territorial. Este artigo está enquadrado no primeiro tipo de abordagem.

As abordagens específicas têm analisado pelo menos um fator explicativo da formação da bolha imobiliária (não quer dizer que não abordem outros também, mas o foco está normalmente colocado num ou no máximo em dois destes fatores). Deste modo, existem estudos que evidenciam a formação da bolha a partir da evolução do valor das casas (Lopez García, 2004; Fundación Alternativas, 2007; Aalberts, 2009; Arellano e Bentolila, 2009; Hoekstra e Vakili-Zad, 2011; Rodríguez López, 2012; Sumner, 2015); na quantidade de alojamentos vagos, registados após o rebentamento da bolha, geralmente relacionando este indicador com o número de famílias (Bingre do Amaral, 2011; Hoekstra e Vakili-Zad, 2011); no ritmo de construção e urbanização (Arellano e Bentolila, 2009; Rodríguez López, 2012), associando este processo com os respetivos impactos na distribuição e configuração espacial dos assentamentos urbanos e no equilíbrio ecológico dos sistemas territoriais (Fundación Alternativas, 2007; Etxezarreta Etxarri et al., 2012; Delgado Viñas, 2012; Romero et al., 2012); na evolução do endividamento e no crescimento explosivo das execuções hipotecárias, após o colapso da bolha (Aalberts, 2009; Bingre do Amaral, 2011; Etxezarreta Etxarri et al., 2012).

Nas abordagens gerais sobre a bolha imobiliária são desenvolvidos raciocínios, empiricamente fundamentados, que explicam determinada evolução dos preços do solo (ou do imobiliário em geral) dentro de um determinado período (em conjunto, esta problemática é designada por ciclo imobiliário), destacando quer as causas quer as consequências da referida evolução. Dentro deste modelo científico existe um trabalho clássico, onde se analisam, detalhadamente, cinco ciclos imobiliários à escala da metrópole/cidade/povoamento de Chicago, que constitui, ainda hoje, uma referência para o entendimento da problemática (Hoyt, 1933) e mais recentemente, Foldvary (2007), Harrison (2010 [2005]), Gaffney (2009; 2015) e Henriques (2015) acrescentam novo conhecimento, centrado sobre a formação e a evolução da última bolha imobiliária, em diferentes escalas e contextos territoriais.

3. A subida e a queda dos preços do solo

Uma bolha consiste na sobrevalorização de um determinado ativo durante um curto espaço de tempo (Foldvary, 2004; Henriques, 2015). Neste sentido, o objetivo é perceber se o imobiliário, enquanto ativo, se enquadra neste tipo de definição. Em função dos dados existentes e da informação que se pretende obter, esta abordagem deve contemplar no mínimo dois níveis de análise: (i) a escala agregada (âmbito nacional) e (ii) a escala desagregada (âmbito regional e urbano). A primeira reflete o peso do fenómeno (a bolha imobiliária) à escala nacional. Se existir uma crise económica que afeta o País como um todo, então a causa que está na origem dessa mesma crise pode ser explicada/observada em todas as regiões e cidades, ainda que possam existir diferenças de amplitude entre estas (Romero et al., 2012; Glaeser, 2013). Na segunda abordagem, processa-se uma análise aprofundada do problema. Se a bolha imobiliária for comprovada, então podem ser identificados os tipos de propriedade que estão sobrevalorizados e as características dos territórios onde predominam este tipo de propriedades (ou seja, onde é que estas propriedades estão localizadas).

Em Portugal, uma observação atenta acerca da morfologia e das características da ocupação do solo nas áreas urbanas em Portugal, em particular, nas vilas e nas cidades (ou noutros povoamentos diretamente dependentes destes territórios) evidencia problemas similares, que só variam em função da escala das diferentes realidades. Naturalmente, este trabalho não irá explorar todos estes espaços com o detalhe exigido, pois um trabalho desta natureza requer um foco. Neste sentido, o foco é a Área Metropolitana de Lisboa e neste capítulo em particular, o maior nível de desagregação de informação (escala municipal) está centrado apenas em Lisboa (Ver subcapítulo 3.3).

Infelizmente, não existem dados que permitam aferir com precisão o valor do solo, visto que os montantes determinados para transacionar ou avaliar os imóveis não diferenciam o valor do capital do valor do solo. Em função destas limitações, é utilizado o valor total dos imóveis como referência para esta análise.

A figura 1 contempla a informação referente aos registos dos valores médios de todas as transações de imóveis realizadas em Portugal entre 2000 e 2014 e confirma que os valores dos imóveis transacionados atingiram um pico em 2007: (i) entre 2000 e 2007, os valores dos imóveis duplicaram (subida de 97%), aumentando 10,20%, em média por ano; (ii) embora o pico tenha sido atingido em 2007, o valor médio dos imóveis mantém-se elevado em 2008, ano em que rebenta a bolha imobiliária. Entre 2008 e 2009, os preços caiem 11% e se for considerado o intervalo entre 2008 e 2012, a queda dos preços chega aos 34%.

Em todo o caso, e apesar de se ter alcançado um dos objetivos deste trabalho, a informação disponível permite aprofundar o conhecimento acerca do fenómeno. A informação da figura 1 demonstra que os valores médios das propriedades de uso misto são superiores aos valores médios dos imóveis urbanos, que por sua vez, são superiores aos dos prédios rústicos. Relativamente ao número de transações de imóveis, verifica-se que os prédios urbanos são o tipo de propriedade com maior representatividade na dinâmica do mercado imobiliário (entre 2000 e 2014, os imóveis urbanos representam, em média, 72,64% do fluxo total de imóveis transacionados), seguidos dos prédios rústicos e por último, dos prédios mistos (INE, 2015b). Estes dados aparentam ser pouco relevantes para os objetivos deste trabalho, contudo esta sensação é ilusória, pois esta é a informação que melhor permite compreender a formação/origem do problema (bolha imobiliária), visto que estabelece a ponte entre a análise numérica e a análise espacial: (i) as propriedades de uso misto correspondem a imóveis que têm uma parcela (ou conjunto de parcelas) de solo urbano (cuja utilização principal não está diretamente ligada à atividade agrícola ou florestal) e uma parcela (ou conjunto de parcelas) de solo rural dentro dos seus limites cadastrais (Autoridade Tributária e Aduaneira, 2013). A definição é generalista, mas esta cobre propriedades como Quintas (particularmente aquelas que estão situadas nas áreas adjacentes ou mesmo no interior dos limites das cidades). Esta é a explicação para o reduzido número de transações e para o elevado valor médio dos imóveis; (ii) as propriedades urbanas incluem diferentes tipos de imóveis localizados quer em povoamentos urbanos quer em paisagens rurais. Se for de uso residencial dentro da cidade, a propriedade pode ser um apartamento, uma moradia ou um lote vago. Se for utilizado para comércio (ou se estiver disponível para vir a ser utilizado para esse fim) pode ser uma loja, um centro comercial ou um lote vago. E assim sucessivamente; (iii) as propriedades rurais incluem as maiores discrepâncias entre os vários tipos de propriedade, embora possam passar despercebidas. Existem desde parcelas com plantações agrícolas ou florestais, até parcelas agrícolas sem qualquer utilização e ainda parcelas de solo urbano vazio. Esta situação pode gerar confusões, mas as parcelas localizadas dentro dos limites da cidade, que permanecem em estado bruto, podem ser classificadas como propriedades rurais para propósitos fiscais (Autoridade Tribuária e Aduaneira, 2013). Outro exemplo idêntico são as propriedades rurais (mesmo sem qualquer plantação) classificadas como solo urbano ou disponíveis para urbanização e edificação nos modelos de ordenamento do território. Ao identificar e perceber este tipo de situações, compreende-se a evolução recente da cidade e a justificação para o valor de mercado dos diferentes tipos de propriedades. Para explorar melhor esta questão, a informação deve ser desagregada.

Nesta fase, tem que ser selecionada a região que melhor explique a flutuação dos preços do solo assim como a dimensão espacial do fenómeno. Para recolher a maior quantidade de elementos explicativos da bolha imobiliária, um critério a adotar, deve ser a opção por uma região com cidades, de preferência de grande dimensão, onde a sua preponderância face ao total de riqueza produzida e ao total de habitantes possa ser facilmente observável. Em função deste critério e tendo como base a bibliografia de referência (Hoyt, 1933), a opção é aplicar o modelo centrado sobre a Área Metropolitana de Lisboa (AML).

Esta região constitui a maior aglomeração urbana do País: em 2014, residiam ao todo, 2.809.168 habitantes, dos quais, 509.312 moravam em Lisboa (INE, 2015c). Embora existam 18 Municípios, a AML tem apenas 17 cidades. Deste modo, há Municípios com mais do que uma cidade e Municípios sem qualquer cidade (INE, 2001; 2016). Destas 17 cidades, apenas duas têm mais de 100 anos: Lisboa e Setúbal (INE, 2001). Até 1990, existiam apenas 7 cidades nesta região metropolitana. As outras 10 cidades adquiriram o seu estatuto oficial durante o último ciclo imobiliário.

A cidade de Lisboa está localizada na margem direita (norte) do Estuário do Tejo. A cidade de Setúbal está localizada na margem direita do Estuário do Sado (situado a sul do Estuário do Tejo). Desde a inauguração da Ponte 25 de Abril (1966), as duas cidades começaram a estar a separadas por 50 km, inicialmente por estrada e mais tarde também por ferrovia. O grande crescimento urbano registado nos Municípios que estavam situados ao longo desta rota é principalmente explicado pela proximidade à Capital. Os efeitos da escassez artificial do mercado de solos são regionais no caso da cidade de Lisboa e apenas locais no caso da cidade de Setúbal. Deste modo enquanto a cidade de Lisboa explica o crescimento dos 16 aglomerados que se tornaram cidade ao longo dos últimos 50 anos, Setúbal não consegue explicar o desenvolvimento de qualquer aglomerado que se tenha tornado cidade. Este raciocínio pode ser comprovado através de observação direta: por exemplo, comparando os limites de Setúbal enquanto cidade com os limites administrativos do respetivo Município. Para aplicar este método, pode ser utilizada uma ferramenta simples como o Google Earth, através do qual se demonstra (utilizando imagens de satélite) que os atuais limites da cidade não chegam a alcançar os limites do Município – em alternativa, os números também demonstram esta evidência, uma vez que a área ocupada pelo perímetro urbano da cidade de Setúbal representa apenas 16% da superfície da Jurisdição do Município de Setúbal (INE, 2015d; 2015f). Mesmo com dinâmicas de desenvolvimento urbano centradas sobre as áreas periféricas, Setúbal, por si só, não consegue explicar o desenvolvimento/surgimento de nenhuma nova cidade. No máximo, esta cidade consegue apenas explicar a formação de pequenos povoamentos dispersos ou subúrbios nos Municípios vizinhos, em particular, em Palmela, que por sua vez, não tem qualquer cidade e é sobretudo caracterizado por vastas áreas de solo rural apenas quebradas, na sua maioria, por povoamentos dispersos (que podem até ocupar uma extensão de solo significativa, mas onde mora um pequeno número de pessoas) (INE, 2016).

O exemplo da influência da cidade de Setúbal é comparável com o verificado noutras cidades portuguesas, como Leiria e Coimbra. Estas cidades ainda não alcançaram os limites administrativos (e estão longe do conseguirem fazer), logo os efeitos da escassez artificial são apenas visíveis a uma escala local – A superfície delimitada pelo perímetro urbano da cidade de Coimbra corresponde a pouco mais de ¼ do Território Municipal (26,05%) e a da cidade de Leiria chega apenas aos 7% da área abrangida pela Jurisdição Municipal (INE, 2015d; 2015f). Esta escala local corresponde à cidade e à sua área envolvente ou incluí outros povoamentos que estão próximos da cidade através de rotas rápidas (mesmo que localizados noutras jurisdições). Em termos estatísticos, as cidades, que não estão incluídas numa Área Metropolitana, são irrelevantes. As unidades territoriais, onde a informação está disponível, são demasiado extensas para explicar a realidade à escala da cidade.

Através deste raciocínio é demonstrado que os limites administrativos dos Municípios raramente coincidem com os limites das cidades, mesmo numa Área Metropolitana. Ao mesmo tempo, funciona como um argumento a favor da opção de desagregação da informação existente à escala nacional e regional, de forma a expandir o conhecimento acerca da formação do valor do imobiliário.

Deste modo, os valores monetários das propriedades rurais transacionadas, que refletem uma elevada proporção do valor do solo (devido a pressões urbanas) sobre o valor global dos imóveis, só podem ser explicados num pequeno número de Municípios. Nomeadamente em municípios como Lisboa, Almada, Barreiro, Amadora, Odivelas, Cascais e Oeiras. E mesmo nesta lista, existem municípios que não têm cidades como Cascais e Oeiras (INE, 2016). Apesar disso, estes são dois municípios densamente povoados (a esta escala) – Em 2014, Cascais tinha 209.376 habitantes e Oeiras tinha 172.959 habitantes; A nível regional, Cascais é o 6º município com maior densidade populacional (2.150 indivíduos por km²) e Oeiras posiciona-se no 4º lugar neste mesmo indicador (3.770 indivíduos por km²) (INE, 2015c; 2015d; 2015e).

Em todo o caso, mesmo não sendo identificados como cidades, estes constituem, pelas suas características territoriais, grandes extensões de Lisboa. No município de Cascais existem aglomerados urbanos com dimensão significativa como os povoamentos de Cascais-Estoril, da Parede e de Alcoitão-Alcabideche, enquanto no município de Oeiras surgem os povoamentos de Oeiras-Caxias, Algés, Porto Salvo, Carnaxide, Queijas. Como um todo, estes povoamentos ocupam a maioria do território dos respetivos municípios, sendo esta uma explicação para o valor do solo ter um peso tão significativo no valor de mercado das propriedades rurais.

Esta observação pode ser complementada com outros elementos. Por exemplo, se o objetivo for obter o total de população a residir em áreas densamente povoadas (cidades e vilas), verifica-se que a informação disponível (INE, 2015c; 2015d; 2015e) tem muitas imperfeições: não existe informação para o número concreto de residentes em cada um dos principais povoamentos dos municípios de Cascais e Oeiras ou para o número de residentes em Mem-Martins (Sintra). Deste modo, segundo a informação publicada pelo INE (2015f; 2015g), em 2011, 51,71% (1.459.272 indivíduos) da população que residia na AML morava numa das suas 17 cidades. Confrontando este número com a observação anterior, pode-se extrapolar que o número de pessoas a residir em áreas urbanas densamente povoadas será consideravelmente superior aos números apresentados.

Apesar de tudo, não deixa de ser relevante assinalar que os dados publicados pelo INE (2015f; 2015g) confirmam que mais de metade da população residente na AML está concentrada numa área (englobando todas as cidades) que equivale a apenas 9% da superfície desta região.

Estas diferenças extremas de densidades dentro de um pequeno território explicam-se pela presença de cidades e povoamentos densamente povoados integrados num município que, em simultâneo engloba ainda vastas áreas, nas quais o uso do solo predominante não é o uso urbano: o Parque Natural da Serra de Sintra (que se estende até ao município de Cascais) e uma área com características rurais proliferada por pequenos povoamentos (em regra, com uma morfologia urbana enquadrada nos modelos de ocupação dispersa). As duas cidades foram implantadas nas imediações da principal rota para Lisboa (a Linha de Sintra e o Itinerário Complementar 19) e juntas ocupam uma pequena fração da superfície do Município (5,36% ou 17,1 km²) (INE, 2015f; 2015g). Se outros povoamentos com características marcadamente idênticas às das duas cidades (como Mem-Martins) forem adicionados a estes cálculos, provavelmente a superfície ocupada por povoamentos densamente urbanos continuará a ser minoritária (inferior a 20% da área do Município). Os números são propositadamente conservadores porque os limites reais das áreas predominantemente urbanas e densamente ocupadas podem ser superiores aos limites administrativos nos quais se baseia a informação recolhida pelo INE (Brenner e Schmid, 2015).

Este raciocínio demonstra que o segundo município com maior número de habitantes (em Portugal) tem apenas entre 10 a 20% do seu território ocupado por áreas predominantemente urbanas. Logo, a grande dimensão das áreas administrativas (municípios) para as quais tem sido recolhida a informação não é compatível com a dimensão das cidades existentes em cada um dos municípios (com pequenas exceções). A prova disso mesmo é que estes factos podem ser confirmados até numa escala metropolitana: “o Google Earth e as imagens de satélite podem demonstrar, mesmo a um observador comum, que o desenvolvimento urbano é apenas uma pequena fração da área total” (Fischel, 2012: 273). Neste sentido, os valores das transações de imóveis analisados a uma escala municipal nem sempre mostram o impacto real da especulação imobiliária no valor final da compra e venda.

O impacto da especulação imobiliária (próximo do real) no valor final dos imóveis transacionados pode ser evidenciado quando se verificam dois pressupostos: (i) na escala regional, quando a dimensão urbana (uma rede constituída por várias cidades com dimensão significativa) assume um peso determinante e, portanto, uma elevada representatividade no dinamismo social e económico do território onde se insere. Por outras palavras, as transferências de imóveis (números e valores das transações) em áreas afetadas por pressões urbanas dominam as dinâmicas do mercado imobiliário regional; (ii) e na escala municipal/local, quando a cidade (em conjunto com outros povoamentos urbanos diretamente ligados ao desenvolvimento de uma cidade) tem uma dimensão assinalável dentro da jurisdição em que está integrada. O município tem que se confundir com a cidade, isto é, as características do território administrativo têm que ser, na maioria da sua extensão, muito próximas das características de uma cidade. O território não pode apresentar uma grande heterogeneidade paisagística. Pelo menos não nos casos em que se observa uma dicotomia entre grandes extensões contínuas de solo com características marcadamente rurais com pequenas extensões predominantemente urbanas (onde estão integradas as cidades), como se verifica no caso de Sintra, por exemplo.

A figura 2 contempla o valor médio dos imóveis transacionados dentro dos limites administrativos da Área Metropolitana de Lisboa. Os dados validam a hipótese de que a bolha imobiliária colapsou em 2008: entre 2000 e 2008, o valor médio dos imóveis transacionados aumentou 96,70% (quase que duplica o valor médio inicial) e por ano, a subida é equivalente a 8,82%. De 2008 a 2012 ou durante a fase recessiva do ciclo imobiliário, o valor médio das propriedades transacionadas caiu 17,50% ou 4,70% ao ano.

Neste sentido, a abordagem regional reforça as evidências obtidas a uma escala agregada. A figura 2 representa a informação acerca de uma região metropolitana, pois a bolha imobiliária deve ser evidenciada à escala urbana (Hoyt, 1933). Porém, também tem sido demonstrado que o solo urbano, em particular o solo ocupado por cidades, mesmo numa área metropolitana corresponde apenas a uma pequena fração do total de solo disponível. Além dos factos apresentados, da comparação entre os dados disponíveis para a escala nacional e para a escala regional consegue-se extrair informação relevante para a investigação: (i) o valor médio das propriedades urbanas, transacionadas entre 2000 e 2014, localizadas na Área Metropolitana de Lisboa corresponde a 162,75% do valor médio do mesmo tipo de imóveis à escala nacional; (ii) o valor médio dos imóveis rurais transacionados, durante o mesmo período e localizados na Área Metropolitana de Lisboa, corresponde a 957,37% do valor médio do mesmo tipo de propriedades à escala nacional; (iii) o valor médio das propriedades mistas, durante o mesmo período, equivale a 486,57% do valor médio do mesmo tipo de propriedades transacionadas à escala nacional. Considerando todas as transações de imóveis, as propriedades transacionadas à escala regional (metropolitana) têm, em média, o dobro (207,16%) do valor das propriedades transacionadas à escala agregada.

Este reconhecimento é natural, visto que as cidades são o motor do progresso material, e o nível de progresso pode ser medido pelos valores do solo (que por sua vez representa a diferença de produtividade das cidades em comparação com o solo em utilização noutras áreas territoriais distintas). É nas cidades que o valor do solo é mais elevado, porque é aí que as pessoas conseguem alcançar mais e melhores oportunidades para empregar o seu trabalho e investir o seu capital. À escala nacional, Lisboa e a Região da Área Metropolitana de Lisboa correspondem à maior massa humana de Portugal e isto explica a diferença evidente entre o valor médio das propriedades transacionadas à escala regional e à escala agregada. A diferença é medida pelos valores do solo ou pelas rendas que podem ser obtidas dentro de uma determinada área em comparação com o que pode ser obtido fora dessa mesma área. Isto não determina que o solo dentro e em redor de outras cidades situadas fora das Áreas Metropolitanas (Lisboa e Porto) não alcance também um valor especulativo. Verifica-se exatamente o mesmo processo (embora a intensidade possa ser menor, dependendo da dimensão de cada cidade), porque também nestas cidades “para adquirir a propriedade do solo, as pessoas pagam preços que parecem muito elevados relativamente aos fluxos de caixa correntes” (Gaffney, 2001: 64). Contudo, em Portugal estes locais têm dificuldades para ser estatisticamente relevantes mesmo à escala local (Município), porque a área coberta pela cidade (e a sua área envolvente) não chega a alcançar, na maioria dos casos, se quer metade da área administrativa (para onde é recolhida a maioria da informação) onde estão localizadas. Esta questão insere-se no raciocínio desenvolvido anteriormente para justificar a desagregação dos elementos estatísticos referentes ao valor médio dos imóveis transacionados e a opção pela condução desta investigação centrada sobre a cidade de Lisboa.

O autor (Henriques, 2015) evidenciou o fenómeno da sobrevalorização do solo numa pequena cidade (A cidade do Entroncamento, que em 2011 contava com pouco mais de 20.000 habitantes) localizada fora da área administrativa das duas Áreas Metropolitanas, onde foi possível confirmar o peso estatístico dos valores do solo à escala local (Município), porque a cidade e as suas áreas envolventes já excederam os limites do Município (o Município do Entroncamento é, em área, o segundo Município mais pequeno do País), logo a informação coletada à escala municipal pode ser utilizada para explicar as flutuações anuais do valor do solo à escala da cidade.

Embora a bolha imobiliária seja também evidente à escala metropolitana, se a análise estiver centrada apenas nos dados da figura 2, podem ser geradas algumas confusões: por exemplo, a média dos valores médios das propriedades transacionadas, considerando os dois períodos do ciclo imobiliário (2000-2008 e 2008-2012), mostra valores médios das transações de imóveis superiores na fase recessiva em comparação com o verificado na fase de expansão (INE, 2015b). Nesta abordagem, a diferença dos valores médios de todos os tipos de imóveis transacionados entre a fase recessiva e a fase de expansão é de 17.341,88€. Isto poderia ser utilizado para desvalorizar uma parte das conclusões deste artigo; contudo, a informação onde consta o número de propriedades transacionadas nesta escala (INE, 2015b) ajuda a esclarecer este ponto.

Antes de avançar para esse esclarecimento, merece destaque a seguinte particularidade: embora os valores médios de todas as transações possam ser elevados na fase recessiva, o facto é que tanto os valores das propriedades rurais como das propriedades de uso misto caíram em comparação com os valores registados na fase de expansão do ciclo imobiliário (figura 2). Naturalmente, isto também prova a teoria de que a queda dos valores do solo é mais acentuada nas áreas periféricas do que nas áreas centrais: “Hoyt confirmou a hipótese de que os valores do solo atingem um pico imediatamente antes do início da depressão e também revelou os diferentes padrões dentro da cidade (…) Os dados mostram claramente que os valores do solo modificam-se nas áreas periféricas durante as fases do “boom” - não é em toda a cidade, enquanto numas áreas existe um ritmo elevado de alteração, através da anexação de solo rural, outras tendem a perder valor devido à obsolescência das estruturas edificadas - e contrai mais severamente nestas áreas depois do “crash”. Então, os valores do solo no centro de negócios não chegaram a duplicar entre 1910 e 1928, mas o solo destinado a habitação e construção de instalações empresariais na periferia cresceram tendo como base um fator de 4.5 e 6.7 respetivamente. O “crash” subsequente era muito maior nas periferias. Isto mostra que a volatilidade dos preços do solo está em áreas novas desenvolvidas em solos periféricos” (Hoyt, 1933: 347 citado por Gaffney, 2015: 338).

Ainda assim a atual manutenção de valores do solo elevados (apesar da descida em relação aos preços médios de 2007 e 2008) é o reflexo dos subsídios existentes para a compra de imobiliário por parte de especuladores (Fundos de Investimento Imobiliário) e por investidores ou residentes estrangeiros. Por exemplo, destacar apenas que a Lei n.º 75-A/2014, de 30 de setembro (Estatuto dos Benefícios Fiscais) permite que os Fundos de Investimento Imobiliário paguem apenas metade do imposto sobre a propriedade e do imposto sobre as tramitações onerosas de imóveis (de acordo com as disposições regulamentares incluídas no capítulo VI denominado: Incentivos Fiscais ao Investimento Produtivo). Os Vistos Gold (PLMJ, 2015) correspondem a outro instrumento legislativo que subsidia o investimento imobiliário, em particular através da regulação do investimento estrangeiro, nomeadamente no que se refere à compra de imóveis com valor igual ou superior a 500.000,00€. Estes subsídios tendem a estar centrados sobre uma procura com elevado nível de rendimentos, que é a única que consegue operar numa situação de congelamento de mercado (após o colapso da bolha e sem requerer grandes quantidades de capital alheio) (Fisher, 1951). Por sua vez, este tipo de procura, adquire a maioria dos imóveis nas grandes cidades (Lisboa e numa menor extensão também no Porto), os palacetes e os apartamentos de luxo na Costa do Sol (Municípios de Oeiras e Cascais), moradias em “resorts” e apartamentos de luxo situados numa das principais regiões turísticas de Portugal como o Algarve. Esta sequência de subsídios leva à concentração de elevados fluxos de capital em poucas áreas e num número muito restrito de propriedades, que pode gerar conclusões erradas acerca do nível médio de preços no mercado imobiliário.

A confirmação da observação anterior é dada pelo número de propriedades transacionadas (INE, 2015b): (i) durante a fase de expansão, o número médio de transações foi de 73.509 por ano, enquanto na fase recessiva (incluindo os anos de 2013 e 2014), este número cai para 38.298 transações anuais (uma queda de 47,90%, equivalente a aproximadamente metade do número de transações verificadas no registo anterior); (ii) o número médio de transações de propriedades rurais caiu 65,44% entre estes dois períodos, o de propriedades urbanas caiu 46,99%; e o de imóveis de uso misto caiu 59,04%. Estes números suportam a tese da bolha imobiliária e o momento em que esta rebenta (entre 2007 e 2008). Nesta escala, embora os valores médios das transações não se tenham mantido em baixa durante muitos anos, devido às razões avançadas, o facto é que o número de transações não só caiu abruptamente como se mantém com um fluxo muito abaixo da média registada durante a fase de expansão do ciclo imobiliário: o mercado está congelado, porque o crédito não está disponível, devido a uma crise de liquidez dos bancos gerada precisamente pela bolha imobiliária. As transações são muito restritas e cobrem apenas um conjunto limitado de agentes (estão estruturadas no segmento do mercado com elevados rendimentos).

3.3. A Escala da Cidade de Lisboa

A cidade de Lisboa já ultrapassou os limites administrativos do Município. A observação de imagens de satélite recentes sobrepostas pelos limites administrativos do Município de Lisboa confirma este facto. O critério da observação deve ser a continuidade do tecido urbano. Este método chega para fundamentar este raciocínio, no entanto, esta é uma análise que merece aprofundamento empírico. Só com este tipo de abordagem seria possível identificar uma unidade territorial consistente com os limites da cidade de Lisboa (estes limites abrangem subúrbios, vilas e até cidades metropolitanas) que o autor defende, tendo como raciocínio de base, a teoria da escassez artificial. No entanto, mesmo com a configuração da unidade territorial devidamente definida, não existiria a informação necessária para validar a bolha imobiliária através da perspetiva do valor do solo. Face a estas limitações, a escala da cidade de Lisboa analisada neste trabalho está limitada à área administrativa do Município, que não corresponde de todo aos limites reais da cidade.

Na sequência do raciocínio anterior, a figura 3 apresenta a confirmação desta tese: entre 2000 e 2008, o valor médio de todos os tipos de propriedades transacionadas aumentou 103% (mais do que duplicou), mas o pico nem foi em 2008. O pico do valor médio das propriedades transacionadas cobrindo todo o tipo de imobiliário (propriedades urbanas, rústicas e mistas) foi atingido em 2007. Assim sendo, considerando os anos entre 2000 e 2007, os valores médios dos imóveis aumentaram 133%. O valor das propriedades urbanas subiu 132%. Nas propriedades rurais, o crescimento atingiu os 360% e nas propriedades de uso misto chegou aos 347%. De 2007 a 2008, o valor médio dos imóveis caiu 11,82% nas propriedades urbanas, 81,76% nas propriedades rurais e 79,27% nas propriedades de uso misto. Como um todo, os valores dos imóveis transacionados caíram 13,02% em apenas um ano. Entre 2007 e 2012, os valores dos imóveis caíram 30,36%: os imóveis urbanos caíram 30,49% e as propriedades de uso misto caíram 32,16%. Em sentido inverso as propriedades rurais subiram 73,01%.

A falha do modelo de tributação existe porque as propriedades são classificadas para efeitos fiscais apenas como propriedades rurais ou propriedades urbanas (as propriedades mistas são a designação utilizada para classificar as propriedades onde não é possível distinguir se o principal uso do solo é o urbano ou o rural). A classificação dos imóveis (distinção entre urbanos e rústicos) gera dois sistemas de avaliação do valor patrimonial: um para cada tipo de propriedade. Os imóveis urbanos são avaliados com base no valor dos melhoramentos (estruturas edificadas), enquanto as propriedades rústicas são avaliadas conforme o seu valor de rendimento através de uma utilização rural produtiva (plantações). Logo se as propriedades estão dentro da cidade, apenas nos casos em que o solo não pode ser transformado em usos urbanos (pequenas parcelas com dimensão obsoleta, onde o processo de construção não é viável devido à dimensão do lote – estes casos podem apesar de tudo ser transformados em solo urbano através de processos de reestruturação urbanística ou através de projetos de alargamento ou desenvolvimento de novos espaços públicos – e solo situado em leito de cheia) é que estas propriedades têm um valor de mercado próximo do valor de avaliação para efeitos fiscais. Contudo, o Plano Diretor Municipal de Lisboa (Câmara Municipal de Lisboa, 2012) confirma que todo o solo dentro das fronteiras administrativas do Município corresponde a solo urbano (dentro desta classificação, existem várias categorias de uso do solo sub-classificadas como solo alocado para usos recreativos ou espaços verdes, mas provavelmente a maioria deste solo, mesmo que uma parte ainda não tenha sido transformado de acordo com o previsto, já é propriedade do Município ou do Estado). Assim se demonstra que existe incompatibilidade entre a política fiscal e a política de ordenamento do território. Se o solo é classificado como urbano (apto para urbanização) e este permanece classificado como solo rústico pela política fiscal, a situação gera um enorme subsídio: as Figuras 4 e 5 ilustram alguns destes tipos de propriedade que são considerados como imóveis urbanos pela política de ordenamento do território, mas que provavelmente são classificados como rústicos para efeitos de avaliação fiscal. Os proprietários de imóveis, que beneficiam desta dualidade de critérios de classificação e que estão inseridos em áreas dentro ou próximas dos limites das cidades, vilas ou outro tipo de povoamento onde o valor do solo é elevado o suficiente para promover a sua transformação em solo afeto a usos urbanos, acabam por ser altamente subsidiados. Provavelmente esta questão poderia ser reportada, se o País tivesse um cadastro completo e atualizado, o que não é o caso de Portugal.

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